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[閒聊] 永春都更案釘子戶真的輸嗎?
作者 Freighter
時間 2021/11/25 11:01:28
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剛剛路過,彭先生的店面在十字路口十分搶眼, 雖然永春都更案的建物本身美感說不出的詭異 (不過美感看個人啦,可能有人覺得很美)。 如果彭先生和樓上破冰,整棟公寓拉皮出租 給星巴克之類的,後面的建案反而襯托出他 獨一無二的磅礴氣勢,租金一定很高。加上手 上有永不貶值的高土地持分,可當傳家寶。 彭先生是不是不參加都更也不虧呢? -- Sent from nPTT on my iPhone 12 Pro Max -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.186.198 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1637809290.A.1FE.html
redpapa: 拉完皮出租潮到爆 反正他也不缺錢了吧 11/25 11:04
IBIZA: 參與更新之後發回的店面一樣可以租給星巴克啊 11/25 11:06
sdhpipt: 整棟都是彭家的親戚 自己都搞不定 11/25 11:06
IBIZA: 短期內價值一定是有虧損的 11/25 11:07
MeeToo: 一二樓沒輸 三四樓輸慘 11/25 11:07
IBIZA: 但長期來講, 在台北市這個區域持有大面積土地還不錯 11/25 11:08
IBIZA: 他撐得夠久還是能贏 11/25 11:08
IBIZA: 他原本兩個店面可以換更新後的兩個店面加兩個樓上 另外還有 11/25 11:10
IBIZA: 一個松山路上價值較低的店面 11/25 11:10
IBIZA: 短期內一定是輸的啦 長期有可能贏 11/25 11:12
Dannybigma: 覺得沒有輸 11/25 11:14
l79cm: 前面那家天然美髮廳還有在營業嗎?接地氣 11/25 11:15
sdhpipt: 他原來占用旁邊私設巷道的雨遮被拆了 11/25 11:15
IBIZA: 不對 那個店面在松信路 不在松山路 11/25 11:15
IBIZA: 還在營業 11/25 11:15
IBIZA: 沒有輸他叔叔就不會拿煤油想燒他機車行了 11/25 11:18
sdhpipt: 松信路店面人氣差很多 行人很少 不知道為什麼 11/25 11:19
sdhpipt: 店面也是工業相關的比較多 什麼汽車材料行油漆行之類的 11/25 11:20
Boston: 不輸,光有店面就贏了.. 11/25 11:21
sdhpipt: 彭龍三的一樓應該沒輸 二樓以上輸慘了 11/25 11:22
jerrylin: 有店家敢找這種機掰地主租嗎 不怕每年房租調漲一倍嗎 11/25 11:23
IBIZA: 松信路比較小條, 而且過忠孝東路之後沒通到甚麼大馬路吧 11/25 11:23
frank111: 早就說店面絕對不輸,反而是大大的加分 11/25 11:23
IBIZA: 松山路就接松德然後就信義路 11/25 11:23
IBIZA: 他參與更新一樣是拿兩個店面回來啦 反而多一個松信路的店面 11/25 11:23
frank111: 地點好,又三面突出顯眼,後面還有漂亮的靠山 11/25 11:24
jerrylin: 長期等60年下次都更吧 短期不會再有買家有興趣 11/25 11:24
nenpow: 沒記錯樓上是建商的,至少四樓有參與都更呀 11/25 11:24
IBIZA: 森業給他的條件非常好了 11/25 11:24
Sam27: 短時間20年是鐵定輸的...現在店面價值又不高...長期難說 11/25 11:25
valkytie: 大樓在蓋的時候那邊根本不能住人了 吵死 11/25 11:25
Sam27: 但人生有幾個20年...不用去想太久以後的事情 11/25 11:25
EeePC901: 星巴克幹嘛租這便宜公寓? 11/25 11:25
thejam: 這土地持分有什麼用?稱到後面新大樓下次都更嗎? 11/25 11:26
IBIZA: 星巴克真的要租 旁邊森業永春有一排店面可以租啊XD 11/25 11:26
EeePC901: 門面一定是開高大上的吧 11/25 11:26
Sam27: 土地價值要等到大地震天災後才有價值了... 11/25 11:26
IBIZA: 他這棟是前後棟 自己重建是可以的 11/25 11:27
IBIZA: 他叔叔燒他家之前 也是有先求他不參與都更就自己改建 11/25 11:27
Sam27: 老一輩很迷信土地價值...ceca開示過...那已經是過去式了 11/25 11:27
Sam27: 沒辦法整合成大面積的土地,價值有限 11/25 11:28
thejam: 自己重建 現在建蔽率算下來會很窄吧? 11/25 11:28
IBIZA: 會啊 一定是不如森業蓋的大樓氣派的 11/25 11:28
nenpow: 他這改建一定有價值,但要看建商怎麼跟他玩了 11/25 11:28
thejam: 改建就變紙片屋吧 11/25 11:30
frank111: 幹嘛一直設想他要改建?這金店面就是打死不會動的 11/25 11:31
ufo559: 樓上也被建商買下了吧 預定20年後再來看戲 11/25 11:31
IBIZA: 金店面是要收多少年才有改建後的幾億價值... 11/25 11:31
frank111: 是樓上的建商想哭吧,資金直接卡死在這,玩都更的建商 11/25 11:32
IBIZA: 森業永春就已經蓋完了 建商是有差樓上這兩戶? 11/25 11:32
frank111: 大都不願意直接投錢下來買房,碰到這種情形就把現金流 11/25 11:33
frank111: 就卡死 11/25 11:33
frank111: 這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢,地主根本就 11/25 11:34
frank111: 不急,不管什麼時候改建都是幾億的價值 11/25 11:35
IBIZA: 這塊地面積不夠 原地改建下去大概兩個店面變一個 11/25 11:36
IBIZA: 森業永春都蓋完一坪140在賣了 卡死甚麼現金流? 11/25 11:37
Goog1e: 對建商來說根本是零頭的小錢吧 11/25 11:37
frank111: 一坪多少賣賺的錢又不是建商的,是其他地主的 11/25 11:41
IBIZA: 建商拿到的單位賣掉為什麼賺得錢不是建商的? 11/25 11:42
hide0325: 搞不好還撐不到贏就駕鶴西歸了 11/25 11:42
frank111: 建商拿到的單位是地主拿房來抵的"建築費",這利潤是固定 11/25 11:43
IBIZA: 笑死 誰跟你固定的XD 11/25 11:43
frank111: 要不咧,隨建商喊喔 11/25 11:44
hide0325: 建商會想哭想太多吧,他根本不差那一戶的錢 11/25 11:44
IBIZA: 建商拿到的單位 是用預估更新前後價值跟更新成本計算的 11/25 11:44
IBIZA: 但更新過程中 房價會漲, ok? 11/25 11:44
taohua: 再等下次100年後的都更啊 大贏家 11/25 11:44
frank111: 都更計劃書內就明明白白說了建築的成本建商的抽成 11/25 11:45
lain2002: 少賺就是賠 11/25 11:45
IBIZA: 依照內政部都市更新入口網, 森業是分配37.5%的更新後價值 11/25 11:45
IBIZA: 預估更新成本是37.02億 11/25 11:45
frank111: 會漲的前提是計劃書內寫估價賣120萬,建商就用120收來抵 11/25 11:46
IBIZA: 但用允建容積*1.6*0.375*130萬=41.6億 11/25 11:47
frank111: 建築費,建商收來後要賣高或賣低是建商的事 11/25 11:47
IBIZA: 這還沒有算地下車位 11/25 11:47
hide0325: 他現在就算想自己改建,反而換他要去跟建商談對吧? 11/25 11:47
IBIZA: 所以咧? 你剛剛不是說利潤固定? 11/25 11:47
IBIZA: 固定在哪? 11/25 11:47
IBIZA: 計劃書上寫的價值 過了五六年不會漲? 11/25 11:48
IBIZA: 更何況37.02億本身就有含建商利潤的建管費用 11/25 11:48
thejam: 走權利變更才是你們討論的這樣吧?一般協議合建建商會自 11/25 11:48
thejam: 己算跟住戶的分成 11/25 11:48
IBIZA: 更何況37.02億本身就有含建商利潤跟建管費用 11/25 11:48
IBIZA: 其實權變跟協議合建都差不多 11/25 11:49
IBIZA: 權變只是名義上走過場 談都更過程早就談好誰分哪間 起碼也 11/25 11:49
IBIZA: 談好誰分哪幾層的甚麼房型 11/25 11:49
IBIZA: 沒先談好這個 誰會簽同意書XD 11/25 11:50
zaqimon: 輸贏都是暫時的 幾十年後都一樣 11/25 11:54
Freighter: 樓上的少年哲學家 11/25 11:55
frank111: 是固定的阿,政府規定給建商的利潤就寫死了 11/25 11:55
frank111: 建商要去收房來賣那就是另外的事,選房也是公開的,每 11/25 11:56
frank111: 間的價值又不一樣,選到同間就抽籤而已 11/25 11:56
IBIZA: 甚麼叫另外的事...建商分行本來就是會賣啊XD 11/25 11:57
IBIZA: 甚麼叫另外的事...建商分房本來就是會賣啊XD 11/25 11:57
IBIZA: 不過這些都多講的 森業永春都蓋好了 到底現金流卡在哪? 11/25 11:58
frank111: 建商穩拿的利潤叫風險管理費,就是整個建築費的11趴左右 11/25 12:00
frank111: 其他的是建商跟地主收房來賣,地主也可以不賣建商阿 11/25 12:01
popher: 有沒有賺賠是要跟參加改建來比..跟沒店的普通人比一直喊 11/25 12:01
popher: 怎樣都贏是有意義嗎.. 11/25 12:01
popher: 建商金流卡在那兩戶?噗 11/25 12:02
IBIZA: 那個只是"預估"利潤 你知道預估跟實際是有差別的吧Xd 11/25 12:02
popher: 會不會太小看建商阿 11/25 12:02
IBIZA: 當初預估改建後價值怎麼算可能要去看一下說明書 11/25 12:03
IBIZA: 但這兩年台北市房價比五六年前森業永春做權變時漲很多 11/25 12:03
IBIZA: 建商實際利潤絕對比當初預估的多 11/25 12:04
thejam: 所以願意做權變的建商都是看上改建期間房價上漲的空間? 11/25 12:06
abyssa1: 孫子可能不輸 龍哥本人這輩子等不到改建了 11/25 12:08
IBIZA: @thejam, 不是 都更的費用裡面就會有建商的利潤 11/25 12:09
IBIZA: 管理的部分, 上限12%稱為風險管理費, 建築的部分上限10% 11/25 12:10
IBIZA: 稱為利潤 11/25 12:10
IBIZA: 但除了這些合法的利潤之外, 管理費用跟建築費用難免有浮報 11/25 12:11
IBIZA: 然後還有更新後預期價值 11/25 12:13
IBIZA: 從內政部都更入口網查到的森業永春當初預估更新後價值是 11/25 12:13
IBIZA: 98.7億 11/25 12:14
NodeWay: 覺得建商會在意卡那一兩戶的錢真是奇文 11/25 12:15
IBIZA: 扣除334個車位 大概樓板價值是90億左右 11/25 12:16
IBIZA: 樓板大約8500坪, 所以當初大概是用105萬估的 11/25 12:17
IBIZA: 森春算是有良心 估的沒有偏差太多 11/25 12:17
FMANT: 星巴克已經租不起了 找路易莎看看 不過路線一樣嗎?? 11/25 12:17
IBIZA: 有些都更後價值就給你低估20% 11/25 12:17
alittleghost: 撐到這棟新大樓下一次都更就贏了 11/25 12:19
kusomanfcu: 如果持續漲的話,建商實際分配利潤比更高 11/25 12:30
kusomanfcu: 永春那個估值其實問題不大 11/25 12:31
kusomanfcu: 現在到處在跳漲,你如果屋主懂估值,都更不會順利啦 11/25 12:32
IBIZA: 森業那個估價很ok了 當初森業說只求回本算真心話XD 11/25 12:32
kusomanfcu: 因為漲的比成本還高 11/25 12:32
kusomanfcu: 成本增長 11/25 12:32
kusomanfcu: 緩漲才會順利 11/25 12:33
kusomanfcu: 緩跌也不會 11/25 12:33
kusomanfcu: 緩跌換建商不想都更 11/25 12:34
kusomanfcu: 這個不能改建但是整修 拉皮 如果是整棟持有者 不會輸 11/25 12:36
kusomanfcu: 的 11/25 12:36
kusomanfcu: 長期的話 11/25 12:36
kusomanfcu: 因為店面整個省了大樓管理相關的麻煩和費用 11/25 12:37
keel90135: 在他有生之年肯定是輸爆了 11/25 12:41
Freighter: 最近買鋼骨新大樓,稅務和定期支出,比老公寓高太多了 11/25 12:50
Freighter: 持有長期的成本,確實不低 11/25 12:50
edwardtp: 又不是整棟都他的,樓上已經賣給建商了 11/25 12:51
ReiFan: 只看這間不準吧 之前爆料說她在旁邊還有好幾間也是等都更 11/25 13:15
reil: 土地持分留個孫子參加下一次都更 11/25 13:16
ReiFan: 這間底線踩死,有助旁邊幾間跟建商談判高度吧 11/25 13:17
abasqoo: 樓上哭死了 跟彭一起住破爛房 11/25 13:22
foxs9: 肖貪 有夠難看 11/25 13:24
cutbear123: 輸慘了啊 這棟樓上已經是建商的了 要都更換建商卡你 11/25 13:27
frank111: 找不到這塊的計畫書,算不出建商利潤 11/25 13:30
frank111: 建商額外的利潤是賣房價差,這點沒爭議吧 11/25 13:30
frank111: 以這點來說,釘子戶笑得更開心,當初建商的收購價100萬 11/25 13:32
frank111: 現在的市價漲到130萬,不都更反而增值1.3倍 11/25 13:33
deltaz: 不管短期長期來看,釘子戶的資產成長幅度一定小於參加都 11/25 13:36
deltaz: 更啊,更別提他樓上被建商買走,土地無法自由處分,到底 11/25 13:36
deltaz: 什麼狀況下才會變成長期贏過參與都更呢? 11/25 13:36
abyssa1: 下次都更才有機會 鋼骨大樓我看至少再等80年 11/25 13:37
deltaz: 就算房市上漲,參與都更拿到的店面也會漲啊,說不定漲更 11/25 13:37
deltaz: 多 11/25 13:37
deltaz: 沒有100%的產權,連拉皮都要建商願意配合才有辦法 11/25 13:38
Anyotw: 3、4樓是森業的 11/25 13:40
Anyotw: 以後換建商報仇,不過對面block有一摸一樣劇情。繼續跟同 11/25 13:41
Anyotw: 一間建商相愛相殺 11/25 13:41
ReiFan: 森業建造分回37.5% 11/25 13:53
sdhpipt: 三四樓他就漏水不修即可 理論上屋頂外牆漏水要一起出錢 11/25 14:04
sdhpipt: 讓一樓店面幫忙出1/4修漏水 就夠整他了 XD 11/25 14:04
feel159357: 土地持分鐘不變的情況下,都更和不參加都更享受的的 11/25 14:12
feel159357: 漲幅是一樣的吧?怎麼會有現在不都更漲更多的錯覺? 11/25 14:12
sdhpipt: 都更之後土地持份會變少 但是房價上漲幅度不完全看土地 11/25 14:20
sdhpipt: 如果土地大就漲得多 那麼老公寓應該比老華廈漲得多才對 11/25 14:21
sdhpipt: 事實上老公寓漲幅追不上老華廈 11/25 14:21
sdhpipt: 依照上面的37.5%數據 都更後彭先生土地持份會剩下62.5% 11/25 14:22
sdhpipt: 但是分回新的店面與另一間房子 11/25 14:22
feel159357: 了解,也就是說彭不都更其實帳面金額是會增長的比較 11/25 14:24
feel159357: 多的,但就是失去這輩子可以住在那邊新房子的機會成 11/25 14:24
feel159357: 本 11/25 14:24
AGODC: 樓上是永春的建商,要破冰根本做夢 11/25 14:27
sdhpipt: 不一定比較多 新房子的市價跟老房子不一樣 而且新房子面 11/25 14:28
sdhpipt: 積比較大 房屋評價又不是只看你的土地持份面積 11/25 14:28
sdhpipt: 土地持份面積只有改建時有用 所以說是重置成本 比如說同 11/25 14:29
sdhpipt: 樣40坪同屋齡格局座向樓層的房子 一間土地持份11坪 另一 11/25 14:30
sdhpipt: 間土地持份7坪 都是同樣使用分區 2間房市價幾乎是一樣的 11/25 14:30
sdhpipt: 土地持份只有繳地價稅時有用 要不然就是拆除重建才有用 11/25 14:31
sdhpipt: 你不改建的話 這兩間房子漲幅幾乎一樣 11/25 14:32
sdhpipt: 反正沒有改建的希望時 持份7坪的那間還可以省稅金 11/25 14:33
daniel6412: 短期輸慘囉,長期不看好 11/25 14:33
feel159357: 了解感謝解惑,那還真不懂彭在想甚麼了,只能說有在 11/25 14:34
feel159357: 做店面生意的人對一樓真的有情懷 11/25 14:34
sdhpipt: 彭就是想像文林苑一樣拿到超過他應得的 11/25 14:36
nenpow: 樓上是建商破冰還有機會,在商言商,彭看開建商也沒必要跟 11/25 14:37
nenpow: 錢開玩笑 11/25 14:37
sdhpipt: 結果建商最多不賺錢 不願意犧牲自己的利潤給他 追求基地 11/25 14:37
sdhpipt: 的漂亮完整性 11/25 14:37
sdhpipt: 這種咬一口的行為新光碧湖天當年也有 最後三角窗一樓公寓 11/25 14:38
sdhpipt: 咬了新光集團1億元離場 11/25 14:38
sdhpipt: 新光集團比較有錢 所以為了追求豪宅價值就給他了 11/25 14:38
sdhpipt: 不過碧湖天是素地開發 永春案是都更 建商沒那麼多空間 11/25 14:39
lazarus1121: 雙輸吧,不過建商錢多,樓上直接當扛棒了 11/25 14:44
lazarus1121: 一樓連危老都沒辦法了吧 11/25 14:45
david520b: 當笑話看。有錢人的煩惱 11/25 14:45
abyssa1: 那那間是一樓 權利變換土地持分不會只有62.5%的 11/25 14:46
abyssa1: 1樓會多234樓會少 分回來說不定持分有80% 11/25 14:47
abyssa1: 持分100%全拿回來也不是不可能 11/25 14:47
sdhpipt: 也對 權利變換樓層有差異 11/25 14:47
sdhpipt: 但是持份100%拿回來等於是建商賠錢 除非這塊地很重要不然 11/25 14:48
sdhpipt: 不太可能吧 11/25 14:48
frank111: 基地完不完整對建商來說沒差,能趕快蓋好就能趕快收錢 11/25 14:49
frank111: 這建商就是笨,去把三四樓買下,拿石頭打自己的腳 11/25 14:50
feel159357: 賣相差多了 11/25 14:50
sdhpipt: 多少還是有差的 不然新光碧湖天不會買單 11/25 14:50
frank111: 就讓地主抗議個兩三次然後讓釘子戶簽切結書劃出都更範圍 11/25 14:51
feel159357: 低樓層壁刀就很扣分了 11/25 14:52
frank111: 就能快樂地蓋房收錢 11/25 14:52
sdhpipt: 汐止的仰大湖更經典 釘子戶也很有錢直接自己蓋一棟擋前面 11/25 14:53
frank111: 扣分,現在房市這麼熱,沒差啦 11/25 14:53
sdhpipt: 永春案當年在談時EAT一坪才50多萬 建商要整合出好地才能 11/25 14:53
feel159357: 真是一山還有一山高~ 11/25 14:54
sdhpipt: 賣高價 不能用2014年的價位去看當年 11/25 14:54
sdhpipt: 當年帝寶也才90萬一坪 11/25 14:54
sdhpipt: 話說建商因為被彭龍三擋住 晚推案十年 反而賺更多 XD 11/25 14:55
feel159357: 不然在彭的樓上廣告一下謝謝他好了 11/25 14:57
frank111: 但攤提時間成本,還算多嗎,這案子賺15億好了,攤提10年 11/25 14:57
frank111: 一年賺1.5億,以一個建設公司來說不多 11/25 14:58
frank111: 但若只是單純的實施者,好像還蠻好賺的 11/25 14:58
qilar: 他又不缺錢 他怎樣都沒有輸 11/25 15:06
abyssa1: 看店效 這間上下四層樓可以分配62.5% 原先一戶25% 11/25 15:24
abyssa1: 如果一樓行情是樓上兩倍就可以拿回原持分100% 分配變成 11/25 15:25
abyssa1: 1F 25%, 2F/3F/4F各12.5% 建商37.5% 11/25 15:25
abyssa1: 不是不可能 但這邊我不熟 不知道1F有沒有樓上兩倍價 11/25 15:26
kusomanfcu: 你10年擺著也沒有卡現金 11/25 15:29
kusomanfcu: 反而建商在大漲前就咬住估值分配合約 11/25 15:30
kusomanfcu: 整合時又不用掏錢 11/25 15:31
kusomanfcu: 頂多人工宣導開會等的成本 11/25 15:32
nenpow: 哪有這種攤提法,又不是蓋10年 11/25 15:33
nenpow: 覺得森業永春建商賺得少好幽默 11/25 15:34
frank111: 所以說建商會痛但實施者不會痛啊 11/25 15:36
frank111: 現在一堆都更蟑螂就先拐地主簽約後就擺爛,成本低沒差 11/25 15:36
sdhpipt: 權利變換時234樓不會完全一樣 11/25 16:22
sdhpipt: 一樓估2倍 如果分回來一樓店面 也不會土地持份比較多 11/25 16:23
sdhpipt: 因為分回的新一樓店面估價也是兩倍 11/25 16:23
sdhpipt: 除非一樓店面放棄分回一樓 改成分樓上房屋2倍面積 11/25 16:23
abyssa1: 對 拿一樓店面 一樣會是土地持分偏低 11/25 17:01
abyssa1: 但改拿住宅就有機會拿回100%土地持分了 11/25 17:01
beminaru: 這土地已經廢了 11/25 17:37
poiuy178: 撐的夠久…他的年紀應該是撐到什麼都帶不走 11/25 18:12
HSNUSLCFRED: 能更新轉換異動的才是財產,否則只是遺產 11/25 19:08
jennyfish2: 釘子戶在那,輸的是同意戶,從我小時候看它就是廢墟 11/25 20:32
jennyfish2: 到長大,終於蓋好 11/25 20:32
jennyfish2: 很多人都等到老死了 11/25 20:32
moocow: 建商權變估價又沒有全部重估 難道同意戶有因為這些年房價 11/25 21:04
moocow: 高漲 建商來調高地主分配比例嗎?多數都用好久之前估好的 11/25 21:06
moocow: 倒楣的只有同意戶亂簽約給建商擺布 至於彭新聞老早說了 11/25 21:07
moocow: 建商權變估價時 給他一樓價值遠小於人家當初買入價格 所以 11/25 21:08
idmaker: 人家社區一樓一堆店面可以租 租你他破公寓幹嘛,再加上樓 11/25 23:06
idmaker: 上是建商的,以前你搞他現在換他搞你破屁冰 11/25 23:06
idmaker: 而且建商很聰明啊,故意把樓上買下來就是不讓你整棟重蓋 11/25 23:09
idmaker: 直接咬死你一輩子啊 11/25 23:09
angellll: 店面也沒用 只有住這建案的人會去消費 11/25 23:54
angellll: 沒有停車位 租不了多少錢 11/25 23:55
angellll: 改建容積直接減少 不能蓋違建了 11/25 23:55
angellll: 簡單的說就是廢了 圖點下去 理髮廳跟修機車店 11/25 23:56
angellll: 連7-11我看都經營不起來 11/25 23:56
poiul: 好奇是不是跟我同時間拍的https://i.imgur.com/NPEMXZw. 11/26 00:15
poiul: jpg 11/26 00:15
RachelMcAdam: 新建案的住戶贏吧,莫名多了棟距 11/26 07:46
Freighter: 我昨天早上拍的 11/26 08:44
followaymis: 不知森業開多少給彭? 11/26 11:38
deltaz: 他自己的店面要拉皮改建要先跟建商喬,關係緊張要破冰也 11/26 20:23
deltaz: 沒問題啊,錢吐出來給建商就破冰了,當初他怎麼玩建商大 11/26 20:23
deltaz: 概也一樣玩法,沒有超額利潤建商才懶得理他 11/26 20:23
cka: 不管怎樣他這輩子就只能守著那個店面了,未來怎樣發展都是子 11/28 21:10
cka: 孫爽到 11/28 21:10
cka: 嚴格講他也沒受害啊,就是死守不走而已 11/28 21:18
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