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Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法
作者 ceca
時間 2021/10/21 22:15:27
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前兩年地上權興起本來就懷疑是狗頭學者搞錯方向. 傳統的學術在計算,房子分成建物價值和土地價值. 因此有房屋稅和地價稅. 而大家也知道,建物成本是跟著營造成本跑. 土地成本則是市場交易的結果. 所以詳細來說,以原物料來講,土地成本是完全金融商品的炒做市場定價. 建物成本則是跟著通膨跑. 因此理論上來講,賣地上權應該是. 因為他沒有土地,並且前幾年的地上權都是有期限的. 因此他理論銷售價是建物成本+利潤. 而土地方面則是支付租金. 所以無論地價多少,地上權的價位應該會趨於全台灣都差不多. 但是這就是沒出過社會,沒買過10棟以上房子的狗頭學者的美麗誤會..XD 對市場而言,房子的價格從來都不是土地和建物. 反而. 土地成本是因為新建案房價銷售價格而回推出來的. 所以真正金融商品炒做市場的根源,是房價而不是土地價!!!! 也就是房價是母體,土地價格是延伸計算出來的結果. 而市場在決定房價的時候,基本面是甚麼??...是租金投報. 租金反映甚麼?土地?建物??. 都不是. 租金反映的是"這個地方的這個住宅空間的價值" 因此房子值錢在於它的空間價值. 從她的空間價值,以及跟通膨跑但可以視為固定參數的營建成本. 兩者透過公式計算,才決定地價. 因此今天我們來看地上權. 地上權的價值,自然就跟狗頭學者象牙塔裏面幻想的是扣除土地成本後的建物價格不一樣. 地上權的價值則是取決於"他在這個地段的空間價值" 然後再扣除例如年限地上權的年限"瑕疵",以及貸款會比有土地的房子少10%的槓桿瑕疵. 因此市場最後的結果會約略在正常物件的七折. so...價格會是"空間價值扣除它的瑕疵"後產生的. 而如果今天地上權是沒有瑕疵的. 那.... 最簡單的你去參考中國的房價. 中國的房子可沒有土地,全都是地上權. 但因為全都是地上權,所以視同地上權這個產品並無瑕疵. 因此中國的房價照樣給你炒到那個囂張的數字. 尤其中國都更,也不是用土地去算的,而是用建物空間去換算的. 所以...不動產的價格,一直都不是土地最基礎去算出來的..XD 反過來,土地的價格.是透過不動產市場交易價格反推出來的. 這就是整天只會吃書,一輩子沒買賣過10棟以上的房子的狗頭學者的美麗的誤會. 當然啦,狗頭學者會搞不清楚狀況. 但是各大企業,政治家等等,可就沒有跟你搞不清楚狀況(當然很多人是在裝傻) 所以期限地上權還是會推,而他的存在價值就等同地主想要長期養地. 這個地主有可能是政府,有可能是國營企業,有可能是大型企業(例如土銀,台銀) 因此市府也丟了不少土地來蓋地上權. 這樣一方面土地有地租可以回收,另一方面房價大漲後他的土地依然可以上漲. 換算回來,資產價值就會膨脹. (所以地主就可以因此借更多錢...) so...借了狗頭學者提案的地上權東風,下面大家各顯本領去獲取最大利益..XD 另外補一下. 對於期限地上權不要抱著太美好的幻想. 期限到了還可以給你續約..XD 尤其地主不是政府的話. 我問你,你今天是銀行大股東. 你的銀行土地上面地上權時間到了.(例如70年) 你會准許你們董事長同意續租嗎? 當然不要阿,一定要收回來從新蓋新的再從新出租.甚至可以考慮出售. 因為...土地價格翻漲,我幹嘛讓原本的地上權屋主續租? 別忘了,合約就在那邊,時間到了就是地上權消滅....你們這邊可是有法律撐腰的. 而如果你門老董同意續租,我相信你們這些大股東必然去告你們老董背信罪. 因此你們老董也不敢讓這些屋主續租. so..期限地上權時間到了,基本上就會消滅.. 不要存在著不切實際的幻想,還可以都更,還可以當釘子戶..XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.115.155 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634825729.A.B89.html ※ 編輯: ceca (61.227.115.155 臺灣), 10/21/2021 22:19:21
F93935: 空空的腦袋就是土地政府的會抑制房價,那抑制房價還要標權 10/21 22:19
F93935: 利金幹嘛,直接政府自己幹啊 10/21 22:19
dondon0419: 國揚開那個價錢我就想有幾個傻子會去買 10/21 22:20
OHHEEEEEED: 推啊 10/21 22:28
IBIZA: 台灣的地上權跟中國或英國系的地上權根本就兩回事 10/21 22:31
IBIZA: 中國跟英國系的地上權,以續批為原則,提早收回是例外,還 10/21 22:32
IBIZA: 會給補償金 10/21 22:32
IBIZA: 台灣政府跟民間的地上權案,到期大多會收回,續約才是例外 10/21 22:33
hakkiene: 地段就是地價租金的差異啊 就算一樣跟台糖的租地也是有 10/21 22:53
hakkiene: 分郊區跟市區 10/21 22:53
你去看土地的租金,金額那麼低..XD 相對價格只剩一粒米.
albertchau: 據報載,土銀將開放地上權房貸,若其他公股行庫也跟進 10/21 23:24
albertchau: ,是否會因貸款的難易度放寬了,進而讓一般民眾的接 10/21 23:24
albertchau: 受度提高? 10/21 23:24
地上權一直都可以貸款. 只是額度就是少10%. 當然新的地上權有些額度還會再高一點.
Dissipate: 死皮懶臉不搬走怎麼辦?我是覺到時候一定一堆地上權住 10/21 23:29
Dissipate: 戶鬧事 10/21 23:29
私人財產被侵占你會怎樣? 找警察把他的東西一個一個丟出去阿. 這侵占喔,還可以告他,查封他的財產和收入. 所以很多鬧是沒有用的. 高雄鹽埕區和中央公園你有沒有看到有再貼布條. "土銀霸佔我家土地"... 你看那些鬧了那麼多年,有用嗎? 土銀又不用選舉,又不怕選票流失... 該把你趕走就趕走,房子該拆就拆,沒再客氣的. 那就更不用說如果是純私人企業的土地. 例如美邦one more,他是使用權,建物是美邦的. 你覺得期限到了,美邦要把住戶趕走,會怕她鬧嗎?? ※ 編輯: ceca (61.227.115.155 臺灣), 10/21/2021 23:34:03
kusomanfcu: albertchau 接受度提高 表示要漲了 10/21 23:31
notepad67: 因為推的人,想的是先佔有了,未來就變自己的,人都想 10/21 23:37
notepad67: 要有自己的房子啦,曲線救國而已 10/21 23:37
eeewwweeewww: 完全不覺得地上權會被趕走 你低估了人性 10/22 00:22
eeewwweeewww: 到時候地上權選票一多 10/22 00:23
eeewwweeewww: 只要說 我在這裡住了70年$%^ty& 10/22 00:23
eeewwweeewww: 政府絕對扛不住壓力 連王家都搞不定了 10/22 00:23
eeewwweeewww: 不過70年 還真的很久就是了 10/22 00:23
SiaoBen1996: ceca對於早年沒有設定期限的地上權看法是什麼 10/22 00:35
kusomanfcu: 沒地方住去遊民收容所阿,到處有空間 10/22 00:38
PDPDPD: “地上權選票一多”光是這句就夠屁了,哈哈哈。先別說這句 10/22 00:58
PDPDPD: 多不合理,C大的文裡面也是強調若是“私有”土地的話,你 10/22 00:58
PDPDPD: 別再睡了。 10/22 00:58
eeewwweeewww: 樓上一聽就知道房市蔡基 應該連地上權都還要估狗xd 10/22 01:14
eeewwweeewww: 你連重點都搞不清楚還想發言xd 10/22 01:14
eeewwweeewww: 果然 看了你的發文真的是房市蔡基xd 10/22 01:15
spermbox: 所以就是是現在土地的價格影響未來的房價,還是現在的 10/22 01:29
spermbox: 房價影響現在的土地價格? 10/22 01:29
spermbox: 就是 是多打的 10/22 01:29
IBIZA: 都不是, 是收益影響房價, 然後再從房價攤到土地價格 10/22 01:31
spermbox: 既然如此,現在地價一直噴,是受到現在的房價影響?還是 10/22 01:31
spermbox: 會去影響未來的房價? 10/22 01:31
spermbox: 我是說兩方面哪個方面影響比較大? 10/22 01:32
ceca: 一般來講是房價漲,建商搶土地讓地價漲 10/22 02:37
ceca: 但現在大建商壟斷土地,進而壟斷市區推案 10/22 02:37
ceca: 所以現在先狂拉土地價格把小建商洗出去 10/22 02:38
ceca: 或是小建商取得很高價土地 10/22 02:38
ceca: 之後大建商再聯合拉抬建案價格 10/22 02:38
ceca: 因此這是高端玩法,脫離市場基本運作結構 10/22 02:39
kingjason: 因果清楚,學習了 10/22 06:47
aJan5566: 你小看台灣刁民了 就算法律有規定期限 要刁民搬走就是 10/22 08:37
aJan5566: 拿命跟你玩 死賴著不走 投訴媒體爆料裝可憐哭哭 10/22 08:37
aJan5566: 反正我就爛命一條,抱著柱子死不走看你能拿我怎樣 10/22 08:38
aJan5566: 你真的用強制力驅趕 流民沒地方去就是四處作亂 10/22 08:41
aJan5566: 政府最怕這種會造成社會問題的低端人口 10/22 08:42
aJan5566: 一戶兩戶政府不怕 400戶就會怕了 10/22 08:48
daniel3658: 有辦法花每坪70萬+買北市地上權的 30年後會變流民?! 10/22 09:11
daniel3658: 這跟長期無償佔住國有地的低端人口不一樣吧 10/22 09:11
daniel3658: 都簽土地租約了期滿還死賴著 就強制執行你其他財產阿 10/22 09:13
daniel3658: 還是說所有花市價7折買地上權的 幾十年後都變窮光蛋了 10/22 09:14
pauljet: 是啊 資產階級是會變窮的 你沒見過嗎? 10/22 13:31
daniel3658: 窮到400戶都沒有其他財產死賴著不走 那也真的大開眼界 10/22 13:59
hunt543: 遠親繼承長輩的 教育部 學產地 地上權透天厝,屋齡大約 10/24 16:05
hunt543: 30-35年,請問這種有未來嗎?看起來就每年繳租金,因為 10/24 16:05
hunt543: 屬於舊市區學產地住戶數量龐大,就算被政府收回都市重 10/24 16:05
hunt543: 劃,地上權住戶也沒辦法分到房子,看起來就沒什麼發展 10/24 16:05
hunt543: ,不懂為什麼該區域住戶都會一直繼承 10/24 16:05
cms23: 謝謝老師,已閱+1 11/01 07:10
woolala0927: 來上課,感謝分享! 11/17 18:28
migration265: 房價漲就是爽 12/04 18:16
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