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Re: [請益] 打房結果台積電跌?
作者 ceca
時間 2021/03/25 04:22:18
人氣 推:64 噓:2 留言:132
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※ 引述《ANYCALLX (隨便打)》之銘言: : 本來預期打房政策一出 : 資金會從房市流入股市 : 結果房價還沒跌 : 台積電倒是先跌了 : 有投資或金融方面專家能解釋這現象嗎? : 如果單純是漲多必跌 : 是否也能套用到房價上? : 謝謝 不動產是這樣子. 整個大市場,不動產跌通常伴隨很嚴重的通縮事件. 尤其是台灣....因為台灣持有稅金很低很低. 因此在你出租投報率 >= 持有成本 + 資金成本的情況下. 你要跌,需要很"天殺"的理由,例如全國勞工20%大失業+20%企業倒閉這種. 才可能在基本面那麼強大的狀況下,產時短時間性的不動產下跌現象. 畢竟,你持有成本又極度低,資金成本也很低的狀況下. 就算就算,今天你出租投報已經低於另外兩者. 例如中國幾大都市. 但因為持有成本和資金成本都很低,因此不動產雖然漲不動,但會超級能撐. 最簡單的理由就是,你今天月收入10萬,房貸3萬... 在你收入是穩定狀況下,你有任何理由賤賣你的房子嗎? 你撐得住阿...就算今天你房子1000萬都沒人要買...但你買1000萬你也不會想999萬賣. so....再持有成本和資金成本雙低的狀況下,就算基本面失衡,但價格依然很能撐. 需要非常長久的時間,例如20年,才會看到房價一路慢慢往下滑.每年都跌一丁點. so...就算今天買不如租,但已經購入房子的買家,自然依然不會賤賣. 除非你在資金成本那邊壓力變大,或是國家稅改把持有成本大幅拉高. 例如月收10萬,本來房貸3萬,提升到6萬... 這樣你就可能受不了才賤賣你的房子,斷尾求生. 但目前台灣不存在這種情況. 因此....台灣不動產大市場巨觀狀況下. 不存在"漲多必跌"的現象. 你500萬漲到2000萬,都不會有甚麼漲多必跌. 因為... 不動產是必需品+實體物品市場+散戶市場. (其實你也會發現,像黃金,鑽石,石油...你也很難用股票技術分析工具去判斷它們 因為他們是實體物品,所以不能用股票特質套在它們身上) 但是不動產上漲後,還是有區域性的下跌狀況. 這就是我之前講過的回檔. 回檔的理由不是你漲多少,而是衝太快... 然後和其他地方價差產生非常不健康的差距. 這樣你就會回檔. 回檔理由很簡單. 你衝太快例如1000萬才3年衝到2000萬. 其他地方才漲到1300萬. 這時候長期持有屯屋的嚇到不進場. 自住戶就不用講,他們還在看實價登路1500萬一直靠杯買不到. 中期投資的也一堆都轉向去追捕漲 然後呢...因為衝太快才三年. 所以就會有大漲前期買入1000~1200萬的買家會開始停利出脫. 然後因為長期持有,以及自住戶腳步跟不上,中期也跑大半.. 所以他們要出脫2000萬變成很困難. 但又因為它們已經賺很多.. 所以當有人出1800...想想都有800萬利潤也不錯,就成交. 然後成交了兩三筆1800... 你就看到這一區產生,價格回檔現象!!! so....在限定區域內(通常是最蛋黃區),會有衝過頭回檔現象. 但是二線區基本上就很少看到回檔,三線基本上不存在回檔...XD 有點類似股票乖離率過大會修正的情況. 不過呢,因為不動產的僵固性現象. 所以回檔通常都不會太多. 一般來講回檔20%就已經很多了. 但你要產生回檔,漲幅基本上都是兩三年超過80%. 你如果一年才漲10%,漲了三年30%...這樣很難回檔..XD 漲太慢了,市場會自動調節,買賣方也都會對價格和市場認同,所以沒有回檔的壓力. 並且回檔也不是一下子就回檔20%. 通常會快速先回檔10%,之後開始慢慢地2% 2%這樣降. so...對於靈活操作的人而言. 回檔這件事情並不可怕. 再暴漲的狀況下,只要判斷是初中期,就會去追. 因為回檔必然發生在很豪洨的漲幅之後才產生. 你再初中期切入,等到他漲幅很豪洨的時候... 靠杯帳面獲利已經翻天了. 之後有本事回檔產生前一點出脫,就當中樂透發大財. 就算來不及,吃到快速10%回檔. 那你還是比旁邊二線區漲幅多非常多... 畢竟你回檔就是因為你衝太豪洨,比二線三線漲幅多太多太多.... 所以就算吃回檔,吃了還是漲得比二線多非常多. 你可以悠哉悠哉的把物件賣掉,再跑去二線三線追捕漲. so....對於做中期並且很靈活操作而言,蛋黃區只要爆衝就是追. 這種爆衝超級無敵爽,就像2003年你買台北,或是買七期一樣. 並且隨時觀察市場,其實也可以看到物件開始滯銷,買盤開始消退,漲幅要緊繃現象. 因此出脫時間也很容易透過觀察市場籌碼而抓到. so....回到基本中期的操作觀念. 蛋黃區一線先漲,二線跟上,三線跟上以此類推... 其他人漲幅可能到最後差異並不大. 但只有蛋黃區不一樣.. 一線蛋黃區有特權,他可以亂漲瘋狂漲,他可以跟別人價差非常大(看看七期) 但是一線蛋黃區是每次大漲的起點... 所以....中期投資必然,先追蛋黃區,等到吃飽了再往後退看三線還是四線切入. (通常漲完了,二線可能也漲了不少..因此很可能會跳過二線到三線或四線布局) 而蛋黃區漲過頭回檔之後很可能會陷入好幾年的整理. (例如2013全台瘋狂,2014其實蛋黃區很多就開始緊繃 然後15 16 17 18一堆蛋黃區都死魚在那邊,甚至最囂張的幾個案子可能還一路回檔下修) 因此...抱著蛋黃區不敗理論的,他們會躺在那邊套套哭哭 正確的中期會再回檔前後就出脫,對蛋黃區一點也不留念. 直到例如2019我會開始覺得要回頭買美術館是因為. 高雄的蛋黃區居然跟三線四線的價差變得很小.. 外加我們2016~2019瘋狂的炒老屋,另外有一批人瘋狂的炒外圍. 炒到無論是外圍還是老屋都沒東西炒了....大家相對價格都很合理.. 那...我就會回頭準備切入蛋黃區,耐心等下一次大漲開始. 而2020年這是任何投資人都無法預料的狀況....XD 2020年掀起了這一波大漲開始. 因此你就看到蛋黃區很豪洨的一年20%衝出去. 並且就算是今天,2021年,我還是會說... 現在還是蛋黃區主角的時候,可以切入蛋黃區. 阿你2020年才漲20%,你說很多...你在污辱蛋黃區嗎...XD 所以到現在都還是"初中期"...先等他漲50%之後再考慮要不要換其他地方. 反而你現在去二線區布局,你就浪費體驗2003的台北,2008的七期的爽快感. 而且目前籌碼面去看,蛋黃區就算漲幅沒有20%那時候那麼囂張. 但怎樣也是很穩定的再往前推. 你看,前有興富發22坪小兩房要賣900萬(一坪開價5x,要賣4x) 後有...5字頭的兩房是不是要絕種了,剩下美明路一間(連賓果的兩房都要見六) 這往前推的力道還是很強很強. 一堆資金都還在往這個市場內擠. 遲緩一些還是因為政府增加交易成本(房地合一)和交易難度(貸款額度) (以前講過,打價格會增加持有成本,打漲價速度會增加交易成本或是交易難度) 但你上漲的本質沒改變(持有成本和資金成本) 所以離目標還很遠...差別只是本來會快速噴發,現在可能會穩穩地往前走. (當然反過來講,之後很可能就不會有回檔....因為不是用快速噴發的) so...目前中期還是會以蛋黃區為主,有最好的投資時間效益. 到二線嫌早,到三線太早,到四線???你人生很多年喔這樣浪費生命..XD 不過拉,目前政府很針對中期在打擊. 因此中期確實變得比較難做,利潤被壓縮不少. 所以一般就是變成中短期(要兼賺買低於行情以及賣要翻修拉高賣價的價差) 或是變成中長期(超過五年的規劃) 自然就可能會延伸出其他的策略. 中短期在蛋黃區,你主流產品怎樣買低估..XD... 那麼多眼睛在看,你略便宜一丁點就被掃掉. 那你勢必就要轉彎成為次主流或非主流產品. 例如...有沒有發現,國王傳奇1/2以前滯銷的毛胚屋都被掃去翻成精裝再賣..XD 這就是蛋黃區非主流產品...所以有中短期的操作空間.... 但這種..要眼光要膽識要更精準的判斷和估算. 同時需要具備中期的觀念和短期的手段... 另外非主流產品市場也小,交易時間可能會拉久很多,所以也要有足夠的現金流能力. 其實這一波政府跑去主打中期,是滿有趣的..XD 怎麼會打中期呢. 不過,反正政府開心就好... 但是要可憐到廣大中產炒房客. 畢竟.. 短期多全職.... 長期多富豪.. 中期才是中產階級,工程師,醫生,中小企業主等最愛的投資型態. 大量的邏輯判斷,大量的分析和思考,以及優雅風騷的買進賣出..賺錢再讚嘆自己很厲害. (短期會弄髒手,長期投報率比較差外加很吃現金流) 打擊中產階級少數極高勝率錢滾錢的投資空間. 很行阿...政府~~~~~ 逼這些中產階級去其他投資市場當韭菜就是了....XD 真惡劣!! 順便也為中產階級上柱香.... and...最近蛋黃區各位也可以看到. 建商土地依然搶翻天,但是推案大幅緊縮. so..很可能會產生推案少但是每個建案價差快速被拉抬的現象. 當然目前這些現象都是怪罪給"建築成本大幅上升"...XD 但實際上,因為政府也緊縮建商推案的現金流. 因此建商開始搞飢餓行銷... 並且對小建商也很傷之外,財力不夠雄厚的建商,完全被掃出蛋黃區市場. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1616617340.A.C38.html ※ 編輯: ceca (61.227.114.199 臺灣), 03/25/2021 04:27:11
alanbread: 今天比較晚睡,其實我覺得C大用字遣辭,獲利都抓很保守 03/25 05:18
alanbread: 你對市場的了解根本預言家,大膽一點賺更多吧 03/25 05:19
m96pomy: 推一個,台中七期也是要看產品,像新市政中心的國泰層 03/25 05:20
m96pomy: 峰,目前成屋建商賣到比預售還低,但很努力撐住總價在 03/25 05:20
m96pomy: 7xxx的位置,但同樣7千多,早一點的買家都買在接近8千 03/25 05:20
m96pomy: ,現在的買家都買在接近7千,造成低樓層成本高過高樓層 03/25 05:20
m96pomy: 不少的現象,建商手上至少還有10幾戶,目前看起來還是 03/25 05:20
m96pomy: 很難賣 03/25 05:20
albert1229: 推 03/25 06:25
lkrichard: 推 03/25 07:28
giorno78: 只能推了 03/25 07:37
eett811025: 推 03/25 07:43
iamneptune: 台北市這一波好像真的完全沒漲 03/25 07:48
jyas: 帥! 03/25 07:52
daye2012: 40年老房就漲不動,沒人買了 03/25 07:55
SkyFee: 又是一篇中肯文 03/25 08:01
f814030: 推! 03/25 08:15
coliform: 所以政府打炒房,有可能讓房市緩漲,但因為緩漲反而穩固 03/25 08:17
coliform: 了房市,無法出現回檔?! 03/25 08:17
adsf1105: 推 03/25 08:20
mfcke: 我發現是不是非本行很難接受房地產易漲難跌的事實 03/25 08:25
mfcke: 居住的使用性卡住基本需求 這商品就註定很硬 03/25 08:25
mfcke: 加上台灣稅制跟開發方向非常友善 根本無腦賺啊 03/25 08:26
benny3579: 中產真他媽超級雖小 還一邊漲基本工資 房產只能轉長 03/25 08:27
benny3579: 期 03/25 08:27
kktt254: c大覺得美術君臨2或是旁邊協勝發的大概會開多少 03/25 08:31
neck1982: 推推 03/25 08:40
l52015: 推 03/25 08:41
lefan: 推,近期最有印象的回檔是新莊,之前漲到50真的誇張 03/25 08:45
love942cg: 推 03/25 08:55
Sheldinger: ceca大,可以佈局店面了嗎? 03/25 09:12
sdhpipt: 我還記得水蓮山莊當年推案時 面湖戶最高賣到24~26 後來曾 03/25 09:19
sdhpipt: 經跌到10萬上下 二三線其實也會大跌的 03/25 09:20
sdhpipt: 當年有個廣告是在陽台就可以直接釣魚 有夠唬爛的 XD 03/25 09:23
brianberry: 台北大安區老大樓物件都8000多了,破了7000豪宅門檻 03/25 09:28
brianberry: 之後,感覺這一兩年就要衝上9000甚至上億了。 03/25 09:28
yiempt: 破7000的房子容易漲嗎? 限貸令下來感覺不太動 03/25 09:39
brianberry: 豪宅限貸令早就有了,過去一兩年我的物件都被卡在7000 03/25 09:49
brianberry: 上不去,最近成交幾間都快8000了,一旦漲破了7000, 03/25 09:50
brianberry: 有沒有限貸就不是那麼重要了。 03/25 09:50
Anyotw: 觀察敦化北路那4座塔就好 03/25 09:58
kakarrot: 03/25 10:04
toshane: 七期買不起,不知道買水湳、洲際、好市多附近可以嗎 03/25 10:05
sunsand: 推 台灣買房長期一定是賺的 賺多賺少而已 又比股票穩 03/25 10:20
au041l: 只能推了 03/25 10:20
kingingl: c大就是推 03/25 10:32
fuzzycool: 但七期蛋黃已經衝很多了,國泰park 50萬,還會再衝嗎? 03/25 10:34
fuzzycool: 早鳥建商都會刻意便宜幾萬,配上飢餓行銷難怪秒殺 03/25 10:35
fuzzycool: 想請教什麼是次主流非主流產品?樓中樓?老屋?還是? 03/25 10:38
karl7238: 推 03/25 11:07
jump0517: 推 03/25 11:10
Resonancey: 看完都覺得股市被C大摸得很透徹 推 03/25 11:42
slg: 最近一直在看台南鄭子寮的新成屋或預售屋,這兩年大概漲50%甚 03/25 11:46
slg: 至以上,該怎麼判斷是初期還是要回檔了?好難哦 03/25 11:46
KrisNYC: 其實就是不要一直注意區域新高價就不會覺得跌啦... 03/25 11:53
KrisNYC: 最怕一堆婆婆媽媽隔壁賣2000創新高價了他覺得我家大一點 03/25 11:53
KrisNYC: 心裡覺得自家值2400 看到18xx成交當然捶心肝... 03/25 11:54
chenghuyen: 但我覺得資金是逐利的,如果知道房價沒救了,應該就不會 03/25 12:03
chenghuyen: 再撐在那了,EX:10年後少子化的供需失衡 03/25 12:04
KrisNYC: 建議你不要再想少子化了 除非你要買的地區是偏鄉 03/25 12:07
KrisNYC: 現在偏鄉如淡金路往石門金山 就已經有破盤沒人要的房子 03/25 12:07
KrisNYC: 少子化就是爸媽三代的錢集中在只有一個孩子身上 03/25 12:08
KrisNYC: 然後這個有錢的孩子還是只想住市中心 03/25 12:08
panzerbug: 少子影響雙北房價起碼50年後,其實可以忽略 03/25 12:09
KrisNYC: 看少子化看日本判斷就好了 蛋白蛋殼農業鄉鎮送錢拜託你住 03/25 12:09
KrisNYC: 東京市中心山手線向外延伸還是一直重劃區 價格扣掉很老的 03/25 12:10
KrisNYC: 1980地震法規前的那種房子因為可能會被強拆所以有在跌 03/25 12:10
KrisNYC: 新房子和10-20年的房子 和房租 還是upup.... 03/25 12:11
panzerbug: 北市老公寓變成大坪數豪宅,台北盆地內幾乎都重劃完畢 03/25 12:12
panzerbug: ,林口超多人,整個台北盆地建案溢出到三鶯、五股八里 03/25 12:12
panzerbug: 墳墓都遷葬蓋景觀宅,淡海一堆人 03/25 12:12
hsuweityng: 竹北已經漲超過50%了 03/25 12:24
nqj: 現在根本不是少子化時代,現在最多人口的67年級生要買房的時 03/25 12:26
nqj: 代 03/25 12:26
daniel3658: 看到直接把少子化跟房價跌劃等號的 笑笑就好 03/25 12:28
KrisNYC: 其實也不能這樣說 也是有人就是老家在大肚神岡沙鹿 03/25 12:31
fuzzycool: 講少子化可以去思考生活型態改變,不與公婆同住+單身 03/25 12:32
KrisNYC: 他也只想在那附近買個不新不舊的 那就很難講 03/25 12:32
KrisNYC: 蛋白蛋殼區看起來可能會有起有落 只能下好離手 03/25 12:32
fuzzycool: +退休後有自己房子+退休兩老分開住 03/25 12:32
fuzzycool: +度假宅+就算結婚也想有自己一間房 03/25 12:33
fuzzycool: 還有新房子公設推陳出新,需求還是一堆 03/25 12:33
fuzzycool: 台北新屋增加速度搞不好比少子化速度還慢 還是供不應求 03/25 12:34
KrisNYC: 反正老問題 淡海跟A7 單坪十多萬一堆 不買單就是不買單 03/25 12:35
KrisNYC: 不是跟你鬼扯當年一坪6萬就是不想住這麼偏 03/25 12:36
KrisNYC: 老是去看那些成交價自己買不起的 要人家便宜賣你 03/25 12:36
panzerbug: 台北原生買新北覺得丟臉,新北原生買桃園覺得丟臉,但 03/25 12:39
panzerbug: 是荷包又買不起出身地 03/25 12:39
Anyotw: 少子化人口少0.5%。但你有錢了,會想住10坪變10.05坪就滿 03/25 12:39
Anyotw: 足嗎 03/25 12:39
panzerbug: 就是這種焦慮吧 03/25 12:39
Anyotw: 當然是住100坪啊,需求被滿足根本還早 03/25 12:39
panzerbug: 我反而覺得蝸居宅會增加,需求都在外面滿足 03/25 12:41
panzerbug: 像這樣 03/25 12:42
KrisNYC: 台北很多室內7坪不到還含陽台浴缸的夾層套房阿哈哈 03/25 12:51
maypcc: 是啊 幾年前就跟朋友說 新竹一間千萬房怎麼要屋主賠200賣 03/25 13:03
maypcc: ? 200萬一年就賺回來了為何要賠售 03/25 13:03
piliwu: 台北的套房7坪算大的 打工仔早點離開台北才是正途 03/25 13:05
peterli: 推 03/25 13:31
nemean: 高雄蛋黃區被拿去蓋公宅了XDDD C大怎麼看這波操作 03/25 13:59
mark0204: 塞了一堆廢話的廢文...zzz... 03/25 14:54
STAEGG: 蛋黃區在講竹北?這兩年狂飆 03/25 15:24
onlySN: 只講自住戶要不要賣房 你是沒看到那些投資客嗎? 怎麼不加 03/25 15:51
onlySN: 進來你這篇好棒棒的分析文? 03/25 15:51
onlySN: 現在空屋率那麼高 結果你在討論那些自住的 笑死 03/25 15:52
piliwu: 空屋率哪裡高?平行時空又出現了 03/25 16:10
lagadidi: 便宜空屋留給空空買的,自己不買怪別人?真神奇 03/25 16:46
hankwanghow: 推 03/25 17:12
dog00730: 推 03/25 17:25
curry56: 03/25 20:38
Unsullied: 說實在 買不起你就準備將來更買不起 03/25 21:18
Unsullied: 買得起趕快買 從此房價漲跌放一邊 安心過人生 03/25 21:19
Unsullied: 會不會買貴了? 哀..與其在那邊哀怨 活在當下吧 03/25 21:20
zaza5566: 一直在講空屋率高 笑死XD 空屋率高那些自住客還搶破頭咧 03/25 21:51
zaza5566: 空屋高不高根本不用你來擔心 反正政府又不打囤房 03/25 21:52
zaza5566: 空在那邊的成本那麼低 幹嘛要賣 03/25 21:52
AIronKuma: 連囤房稅都搞不定的政客 你還指望這些人能幹嘛 算了吧 03/26 08:11
lagadidi: 尿布仔肖想宰割兄弟拿繼承,還敢義正詞嚴喊口號?都不會 03/26 08:37
lagadidi: 不好意思? 03/26 08:37
shawnisi: 房版只有ceca大的文章會一字一字看,有你真好 03/26 09:04
AIronKuma: 看到炒房仔會怕 突然想笑了 03/26 09:13
lagadidi: 看到尿布仔自己承認沒能力就賴家,每天媽媽十元拿零用 03/26 09:20
lagadidi: 錢,覺得療癒 03/26 09:20
DoraGian: 真的 本來想資金行情再不濟也才綁兩年 現在要五年了 等 03/28 18:56
DoraGian: 到真的印鈔大概還會再往後推 03/28 18:56
DoraGian: 現在想想 DPP就是要中產乖乖賣肝 老了可以再削一筆醫療 03/28 18:59
DoraGian: 費 03/28 18:59
curry56: 04/08 21:33
cms23: +1 11/06 00:00
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