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Re: [閒聊] 美國賣房紀錄
作者 disleah
時間 Mon Jun 29 03:33:06 2020
人氣 推:22 噓:1 留言:40
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嗨大家好,我是這篇文章真正的原作者徐豫(御姊愛) 大概15年以上沒有在PTT發文 但因為這篇被人發文不附來源,有點傻眼 原始出處: shorturl.at/AIUW6 看到版友都是對房產很有興趣的人,還是出來稍微和大家討論一下 我不是房仲,不好說自己有太多經驗 不過在台灣買賣過幾間房,美國也買賣過 人生也有些歷練,大致上看人看事情還有一定的經驗 有人問到「為什麼我說這房仲專業」 首先,並不只是因為他們有Home staging/360度環攝/清潔之類 這些東西在美國房產買賣是標配(但還是有些房仲沒做) 特別是加州精華區,這種房市極度熱絡之處 我認為他們專業,大概基於以下幾點: (如果你覺得這根本很基本,那很好,我並不是在說美國好棒棒,只是分享賣方感受) 1.疫情期間精準定價 疫情在美國真正影響的時間是三月中以後 然而從美中貿易戰開打之後,中國來的資金受到更嚴格的限制 很多老百姓他們要匯款必須要透過非常多戶頭 (金字塔頂端可能還是有各種管道,買個球團酒莊名畫什麼的XD) 使加州一般款的房產受到一些影響 因為我住的這邊是傳說中的學區好區,所以多半都是憂心的父母特別想來買 當然投資客也是因為這邊好賣,所以來買 但在疫情期間,整個美國都崩了 大家都開始傳說這時買房好過賣房 因為疫情和超高失業率的關係,房市下降 但美國政府買房利率也降到新低 整個三月中以後到五月上旬,房市低到可以 平常一個月內都可以拿到offer的房子,在網站上動都不動 當我們跟房仲問起時(五月26打的第一通電話我記得沒錯的話) 他們建議我們盡快在某個時間點前出售 因為政府在疫情之初有保護屋主的機制,規定5/28之後,銀行才可全面出清不良資產 例如付不出房貸的那些房子,都會在5/28以後開始陸續出現在市場上 也就是說,預計六七八月房市上會有一般物件+斷頭物件 當物件多於買主,供過於求,且銀行只求拿回貸款不會維持房屋價格 可想而知,對想賣房的人來說,價格很難好 但是在看過我們的房子以及確認我們的出售日期之後 房仲還是給了我們一個當時在市場上算高的價格(市場上剛好沒有同款物件) 我認為他們的專業不是因為開高價(我看到有人在酸說還不是因為開高價) 不是的 而是在這種大局勢動盪到不行的時候 一方面能夠掌握最新的房市、二方面能維持賣房屋主的利益,三、還真的賣得好 這是我認為的專業 就幻想一下當年SARS期間,房市一片亂象,有一個沈穩的仲介是買賣雙方的幸運 2.維持屋主正常作息,保護衛生 疫情期間跟平常不一樣,我們非常害怕來看房的人帶著病毒,也不願隨意讓人看 仲介要準備口罩、鞋套、並且先拿到房客的財產證明(第三方單位的pre-approval) 確認是有心想買的人才讓他來看 來看房的不過六組人,就拿到好幾個offer 這種精準的買家過濾,省下仲介和我們各自大量的時間成本 也是一種專業 當然還有其他,但文章實在太長了,今日頭有點痛以後有機會再分享 我的用意只是想說,發文要附上來源好嗎XD (話說這麼多年沒用PTT指令全忘了搞好久啊哈哈) ※ 引述《ck960684 ()》之銘言: : ※ 引述《thedarioko (YO!YO!)》之銘言: : : 逛網看到的美國賣房實例 : : 跟台灣的很不一樣 : : ******************************************************** : : 美國賣屋實例 : : 我們的房子居然3天就賣掉了。 : : 3天。 : : (精準的說,是3天內拿到好幾個出價,然後我們接受了其中一 : : 位買方的價格。後續進入一些勘驗、過戶之類的流程,大概需要 : : 10天,目前已全數完成) : : 這次跟著隊友在美國賣房子的經驗也讓我學到很多,不只是美國 : : 房屋買賣流程,還有一件 : : 事: : : —— : : 在賣屋時,朋友介紹我們一個仲介,朋友說這仲介很專業,所以 : : 我們就打電話去問問細節。 : : 第一次視訊會議時,仲介請我們用鏡頭讓他們看看房子,也跟我 : : 們講解了一些細節和房市概況,說真的她們非常專業,我們感覺 : : 得出來。 : 這部分還好 : 只要有在正常做教育訓練、觀摩、經驗傳承、定期交流的台灣仲介公司 : 也能夠被訓練到讓一般屋主感受到"非常專業"的水準 : : 然後,我們跟他詢問佣金比例。 : : 沒想到這家仲介硬生生比別人多了0.5% : : 這個多出來的0.5%乘上售價實在也不少,於是讓我跟隊友猶豫了 : : (特別是金牛座一定會猶豫的) : : 於是我們冷淡了三天。這三天他們會傳簡訊來關心一下,我想, : 多0.5%真的還好 台灣多得是4%,2%的差別,雖然這也是人之常情 : 根據後來的描述,出價的買家一堆,代表他透過視訊時就判斷您的物件是Apple件 : 積極追蹤就是必然要做的 : : 如果這麼積極不如就殺價看看。 : : 於是我們又約了第二次視訊。 : : 這次視訊重點當然是對佣金比例進行殺價。 : : 如果在台灣,我相信多數的仲介都不會執著那個0.5%,為了搶到 : : 生意,常常願意犧牲去接單。 : 這倒是真的,尤其是 A B C 仲介在競爭時 : 仲介跟買賣方黏著度很高而不被殺價的情況,的確較少 : 畢竟,人性啊~ : : 沒想到,當我們提出來之後,仲介不慌不忙的打開了一份檔案,他說: : : 「其實我了解你們殺價的用意,每個賣家都希望最後可以多一點 : : 錢進口袋,這也是我們的期待。 : : 但我們的作法不是省佣金影響房屋的行銷廣告、Home staging或是 : : 360度全景攝影的預算,而是讓房子搶手,拿到更多offer,讓搶標 : : 出價高於原定價,這樣你們和我們都能賺到更多,成為Win-win。」 : 不慌不忙的應對能力,面對反對問題時有一套好的解決方法 : 業務力很強的業務 : : 他的檔案裡詳細列出過往的實績,包括其他人一直賣不出去的房子 : : 最後由他們售出,或是售價比定價更高的例子。 : 這裡是我很好奇想請教的部分,不知道能不能請您進一步分享 : 他是如何呈現「其他人一直賣不出去的房子,最後由他們售出」 : 看得出來這部分確實有打到您的痛點,很想學習~如果願意分享就太感謝您了 : --- : 至於成交價創高,這部分我覺得還好 : 美國寬鬆得比台灣更誇張(台灣近期也很火熱,可以等著看信義這兩個月的財報公布) : 市場熱絡時,很多稀有釋出的物件都是如此 : 多的是某分店的房仲透過獨家線接到稀有釋出的物件 : 然後先同call同分店的潛買客做物件的媒合,兩天沒賣掉才再分享給同區的分店call一 : 到這邊都類似潛銷的概念,潛銷有喜歡的很容易創高價 : 畢竟賣方市場下,等好物件的買家太多了,好的物件幾天內就賣掉了 : 沒賣掉的才會上外網,也就是大家能看到的對外網站 : 這些掛久的物件通常都有點瑕疵,房仲賣高價通常不會是這種物件 : : 媽啊,他說到這裡,我跟隊友根本一舉被殲滅。 : : 隊友偷偷在白紙上寫下「我ok」,於是我就跟對方說,「好吧,既 : : 然你可以成功說服我們維持你的佣金比例,我們相信你也能代表我 : : 們跟賣家談出好價格!」 : : 說真的,那樣自信、充分的準備和說服力,真的不簡單。 : 您欣賞的是他們的業務力、從容的應對能力 : : —— : : 然後就是你們上次看到的,home stager和清潔人員來家裡,攝影師 : : 也來拍照,房子在週五貼到網站上,週六、週日都有人來看。 : : (速度很快,我想他們手上一定有很多潛在買家名單) : : 不可思議的是,這兩天都有Offer,其中一位甚至是現金買家。 : : 也因為有多重Offer,最後仲介確實幫我們談出比定價更高的價格。 : : 同時也創下同期、同型、同區的市場最高價。 : : 而且更好的是,買家也讓我們回租到等年底新房蓋好。 : : —— : : 這次的經驗讓我學到,如果你真的夠好,不要隨便被殺價或是接受不合理的待遇。 : : 學會態度從容的談判溝通,然後,證明你值得! : 其實這代表您的物件真的是市場稀有、維護得也好,在市場上就是apple件啦 : 很多買家看完之後願意追價,其實仲介更該感謝您給他們apple賣 : --- : 最後談談專業房仲 : 我認為服務態度(包含清潔、水電等問題的處理等等..都只算基本) : 真正專業的仲介,有時會像偵探,有時又像理財顧問,總之就是能處理好買賣方的痛點 : 但這樣講有點廣泛 : 舉例來說,有個買方到店裡,說要看台北市中山區大同區的兩房 : 結果看了幾間後都不喜歡,一般仲介可能就繼頻繁帶看,一有新接兩房物件就約帶看 : 但專業的仲介,會精準確認出買方不喜歡的點 : 例如,買方覺得室內只有12、13坪的兩房太擠、一層4戶以上太複雜 : 不喜歡夾層、不喜歡機械車位..等等各種原因 : 但市場上要16坪以上+坡平車位、無夾層、管理又好的社區物件偏偏都稀有釋出 : 專業仲介這時候就變成類似偵探,把區內符合條件的社區,謄本通通調出來 : 想盡辦法靠推理,靠明的、暗的方法找到屋主 : 手寫開發信、按門鈴問有沒有屋主有意願出售等等 : 然後在渺茫的機會中真的遇到符合條件的屋主,這時候又變成理財顧問 : 可能是建議屋主做閒置資產的處理,可能是建議屋主做遺產贈與的規劃 : 總之就也說服屋主,讓擁有apple件的屋主滿足痛點決定出售 : 買賣方都開心,賣方賣新高,買方終於不用每個週末看一堆不符合需求的物件 : 當然我說的都是很理想的狀態,但這都很真實發生在很多筆交易的背後 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 72.211.219.209 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1593372789.A.4B5.html
cooldogy1973: 好文辛苦了!!真的發文紀律要在提升才對06/29 05:12
※ 編輯: disleah (72.211.219.209 美國), 06/29/2020 06:17:57 ※ 編輯: disleah (72.211.219.209 美國), 06/29/2020 06:19:18
kobe761021: 樓上,再06/29 06:50
thedarioko: 抱歉 我不曉得原PO是妳 我在仲介朋友的分享空間看到這06/29 07:15
thedarioko: 篇文章覺得有意思所以PO來這 再次跟妳說聲抱歉 06/29 07:21
thedarioko: https://imgur.com/a/te3KI4v 這是我看到的來源06/29 07:22
nisroky: 感謝經驗分享06/29 07:37
chu3: Hi,御姊愛06/29 07:48
morrishh: 感謝分享 06/29 07:48
ck960684: 感謝分享~原來您才是作者~ 06/29 08:01
ck960684: 老婆有追蹤御姊愛 竟然沒有推薦好文章給我 回去質問她XD06/29 08:04
ck960684: 話說 thedarioko 大po出關鍵 永慶0.006/29 08:07
jlist: 推本人親自說明06/29 08:21
※ 編輯: disleah (72.211.219.209 美國), 06/29/2020 08:48:32
disleah: 沒問題 原諒原PO :)謝謝讓我有機會複習bbs操作 06/29 08:54
knightwww: 06/29 08:57
tfshs0823: 推 06/29 09:12
oopFoo: 恭喜賣房,現在加州價格漂亮,還有點買氣。如果跟2008一樣 06/29 09:39
oopFoo: 會走4年空頭。 06/29 09:39
oopFoo: 加州現在疫情大爆發中,請萬事小心,戴口罩,多洗手。 06/29 09:42
tbere2002: 所以the貼出那個是盜用的嗎 06/29 09:55
itsjustagame: 西方人開高是有他專業度 台灣就是能多高就多高 06/29 09:55
Santos: 就美國尊重專業同業不惡性競爭阿 房仲口碑很重要你服務差 06/29 10:09
Santos: 騙錢一下就被市場淘汰掉沒人找你了 06/29 10:09
cicatrix: 拿到財力證明,台灣也需要,很多根本連自備款都沒有亂 06/29 10:53
cicatrix: 看的 06/29 10:53
poc7667: 這是真的嗎?我朋友在灣區下歐佛 開價大概1.4 最後1.6被 06/29 10:58
poc7667: 搶走 也有聽說釋出量變少 成交價不動甚至微揚 。小魯還沒 06/29 10:58
poc7667: 買房 當然私心希望灣區跌了最好 xddd 06/29 10:58
disleah: 現在已經回來了,市場頗熱 06/29 11:16
eipduolc: Leah做了什麼妳要dis她?(誤) 06/29 11:22
chen891276: 推 06/29 11:33
kuraki156: 哇嗚 06/29 11:45
askey: 推 06/29 12:26
fatfree: 市場在我看來從疫情以來是很熱的 不過也要看地區及價位 p 06/29 14:00
fatfree: s 我有美國房地產執照 06/29 14:00
Satansblessi: 推本人~ 06/29 14:45
mark0204: 06/29 14:47
leo20335: wow 06/29 15:13
bigsmile: 讚 06/29 22:10
saxophonepap: 轉發的仲介也太扯!!想當成自己的文章嗎?難怪台灣 06/29 22:44
saxophonepap: 多數仲戒是普隆功! 06/29 22:44
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