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[心得] 首購族選修-車位淺談
作者 overshot
時間 2017/02/23 20:03:42
人氣 推:29 噓:0 留言:47
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上個月剛好收到板友來信詢問車位問題 解答了之後徵求對方同意 想說說不定也會有人有類似問題 所以公開信件的同時也順便聊聊車位這個的東西~~ Q: 您好~不好意思打擾了 因為常在板上看見您的發文 所以想請教您問題!! 我們家有一棟透天,門口不遠處有畫停車格,但是因為是在山上 所以每戶也都沒有登記什麼的,就直覺前面就是自己的位子 各自就擺東西佔住位置 但在去年我們車賣掉後位置就被別人停了 鄰居也說你們要去跟占位的人說請他離開 不然你們以後會不好賣房 而現在我們想把房子處理掉 請問我們要如何主張我們的權益 或是直接賣給買方即可?包含車位這樣? 麻煩您了 這件事困惱我們很久 再請你幫忙了!感謝! 在看答案之前我們可以先來簡單了解一下車位的產權 車位的產權有三種:[法定]、[獎勵]、[增設] (法源就不特別提了,對我們一般人不太有意義我覺得啦~) (80年法規有修,但怕講太複雜大家搞混,所以以下僅適用80年後完成的建築) 法定: 按建物本身樓地板面積所「最少應設立的車位」 這種車位一定會存在於公設裡面 而法定停車位一般最常遇到的狀況是這樣: 1.公設均攤於全體住戶: a.住戶規約明定:(抽籤、輪流、排隊等) b.根本沒規定:先佔先贏 c.不能賣,因為是大家的 2.公設均攤於部分住戶: a.只有該住戶持有車位 b.可獨賣,但只能賣給社區住戶 增設: 除了法定停車位之外,建商用多的空間所自行增設的車位。 這種車位有兩種登記方式: 1.有獨立權狀 a.只有該住戶持有車位 b.可獨賣,賣給誰都可以 2.公設均攤於部分住戶 a.只有該住戶持有車位 b.可獨賣,但只能賣給社區住戶 獎勵: 因為都市發展造成周邊停車位日益不足 所以政府獎勵建商增設停車位以供公眾使用,藉此建商可以多得到樓地板面積。 ;這種車位跟增設一樣有兩種登記方式 1.有獨立權狀 a.只有該住戶持有車位 b.可獨賣,賣給誰都可以 2.公設均攤於部分住戶 a.只有該住戶持有車位 b.可獨賣,但只能賣給社區住戶 表格整裡: https://i.imgur.com/h7208zv.jpg
總結: 回到一開始版友問的問題 首先,這個車位沒有獨立的權狀 再來就是要去看看這個車位所屬的公設是不是大家都有持分 舉例來說,社區假設有100戶,車位只有30個 狀況1 車位共有部分的持分若是大家都有的,那沒得搞了 因為不能主張權力,社區又沒規定的狀況下,就真的是先搶先贏 這時如果你和買方說這是你的車位 那之後一定會有糾紛。 狀況2 車位的那個公設持分範圍是1/30(或分母更少)的話 那代表妳擁有那30個車位中的其中的一個 如果有編號有分管協議的話,那就有固定車位位置 最差最差就是有位子可是不固定 (要看規約怎弄) 題外話 蠻多客戶都在問是車位是甚麼種類有沒有差 老實說...在大多數的情況下基本上沒差囧 要注意的就是不要有些屋主車位是輪抽 他剛好有抽到,結果在賣的時候跟你說這是他的車位 或是車位不固定、先搶先贏,但是剛好這個屋主習慣性地長期持有車位 然後和你說這個車位就是他的 造成買方用有車位的價格買到沒車位的房子.... 那就悲劇了 剩下的車位是甚麼種類其實都還好 因為大部分自住買方就買一個車位的話,也不太可能單賣 (像桃園這裡越來越覺得沒車位的房子好難處理orz) 至於出租外面的人 其實即便是獨立權狀的增設或獎勵,即便法規說你可以租 我也建議先去問看看社區管委會 因為大多數的管委會(強調,我指桃園),都不太願意讓你租給社區外的人 畢竟有安全上的考量~ 所以到了最後,不論是法定、增設、獎勵,都變成只能自己停或租給社區住戶兩種用途了 .... 再一個題外話!! 獎勵停車位與其他停車位最大的不同在於:「要提供公眾使用。」 畢竟本來就是政府為了解決都市停車位問題,才獎勵建商的。 但是內政部解釋中,所謂的「公眾」也包括「所有權人本人」 也就是說,雖然是為了解決都市停車位問題,以獎勵容機率為餌,希望建商設立停車位 但如今卻解釋所有權本人也可以使用,沒必要非得供外部使用不可 這樣就變成建商拿到了容積率、獎勵車位還能當一般車位賣人 都市停車位問題卻沒解決 ......除了官商勾結之外老實說我想不出其他解釋= =" 以上是車位性質的大略描述 雖然沒講法源、甚麼狀況下增設獎勵是獨立權狀或歸屬公設 但應該對大部分自住型的買方是足夠保護自己不要踩到雷或被騙了~ 謝謝大家。 -- 信義小魯:(免站內信快速諮詢專業) https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/ 陸陸續續把文章移過去方便大家檢索諮詢囉~!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.27.220 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1487851432.A.C5A.html
stock123: 難得的好文 02/23 20:07
zeroyaking: 獎勵的 結果管理室不讓外人進去 一樣 XD 02/23 20:13
stock123: 依照公寓大廈管理條例,若車位數少於戶數 02/23 20:29
stock123: 車位由住戶共同持分,其實是要抽籤 02/23 20:30
stock123: 而不是被少數住戶佔用 02/23 20:30
對阿~理論上有持分到車位的坪數 就應該有公平的權力/機會租用 我所看過最扯的社區就在我們公司隔壁... 社區每個住戶都有車位的公設持分 可是卻規定只要你一開始持有(或說抽到)車位,你就能一直持有 直到房子權力作移轉時才會車位失去 然後想要有車位的住戶就只能排隊在後面等一年沒幾個車位釋出的名額
Ivan7335: 這篇蠻棒的~ 02/23 20:31
Ivan7335: 我覺得 02/23 20:31
Ivan7335: 這才是房版該有的文章~ 02/23 20:32
※ 編輯: overshot (114.137.27.220), 02/23/2017 20:42:03
ckgentleman: 清新好文 02/23 20:36
fox999: 從你上色的文字敘述 搞不好那根本是路邊停車格 02/23 20:37
fox999: 他也沒說是社區的位置啊 只說是透天 02/23 20:37
kevinhon: 專業給推 02/23 20:39
kevinkle: 獎勵車位真的很...爛 官商勾結無誤 02/23 20:51
stock123: 車位被佔用,應該和管委會成效不彰有關 02/23 21:14
yllib311: 專業推 02/23 21:17
CodyBro: 推 02/23 21:19
mcwagamama: 推好文 02/23 21:19
loserDJ: 謝謝好文 02/23 21:22
asdlkjfgh: 推 02/23 21:42
mimiluna: 補充一下,獎勵車位在100年修法,已經刪除內政部先前關 02/23 21:43
mimiluna: 於「獎勵車位所有權人自行使用亦符合公眾使用」的函釋, 02/23 21:43
mimiluna: 同時強制100/7/2之後建商申請容積獎勵取得的車位都必須 02/23 21:43
mimiluna: 「強制申請營業登記對外作營業停車場」。因此這兩年開始 02/23 21:43
mimiluna: 交屋的房子,很多都有社區獎車表現強迫對外開放的問題。 02/23 21:43
dek: 專業推 02/23 21:45
mimiluna: 小八卦是有很多建商在賣房子的時候故意隱瞞獎勵車位修法 02/23 21:46
mimiluna: 的事情,等到交屋後縣政府稽查,社區住戶才發現自家社 02/23 21:46
mimiluna: 區停車場要對外開放,根本不是建商賣屋時說「可以不開 02/23 21:46
mimiluna: 放,交由管委會決定」這回事。後續糾紛多的勒,當然也影 02/23 21:46
mimiluna: 響社區房價。 02/23 21:46
沒錯,解釋函有更正 但老實講我並不覺得這個解釋含有真正幫到甚麼忙orz 所謂的上有政策下有對策阿..... https://i.imgur.com/KhW00mH.jpg
這個是最近一個社區,新成屋,我們所調出來的資料上有特別記載 但問題是這個對於屋主反而是不是件壞事 社區總幹事說:可以呀!我們沒說不能租阿!一個小時一百你要不要租? 於是變成不想外租的租金開很高沒人租,自己就繼續停 想外租的就外租,對於獎勵車位的買主反而是種選擇性 所謂的糾紛應該是:社區有住戶不爽停車場有外人進出吧? 我覺得政府真的要解決公眾停車位這件事情 就應該要求建商的獎勵車位不得賣給住戶,不然永遠都有漏洞可鑽哀
fairy0413: 謝謝....實用好文 02/23 21:47
william7713: 照片貼錯..? 02/23 23:14
已補~
fjgod: 推整理說明 02/23 23:16
Azabulu: 推 02/23 23:28
castalchen: 這我也有想過 如果社區規定一小時一千塊 就沒有人會 02/24 01:01
castalchen: 停了 這樣也沒有違反規定啊 02/24 01:01
應該不行,因為獎勵容積率設立的目的是「讓公眾得以停車」 但一小時一千這種,很明顯是為了「讓公眾不得停車」訂得規則,和法規目的牴觸 不然就是一小時一千的收費有違比例原則等等 我在想應該是不行啦~ 不過像一小時一百這種很貴,可是卻不至於讓公眾無法停車,這樣的收費應該OK ※ 編輯: overshot (122.116.211.39), 02/24/2017 01:44:56
drmfs01: 現在看北市房子 沒車位就完全不考慮了 QQ 02/24 04:44
ru8022: 長知識了 02/24 05:24
youzi1114: 覺得Q裡面的停車格是公有停車格耶..好像不是社區? 02/24 08:44
Zebo: overshot熱情的優質仲仲 幫忙解決我生活上的大問題 02/24 11:09
bryant780417: 推 優質文 02/24 17:56
abcccbbs: 我和fox999同想法欸,說不定那個是路邊的停車格, 02/24 22:46
abcccbbs: 結果你回文一大堆專業的,可是沒解決對方問題XD 02/24 22:46
overshot: 有啦XDDDD我沒貼出來而已哈哈回家我把後續貼出來好了~ 02/24 23:04
crazy81709: 推 02/24 23:46
lutsaichen: 推 02/25 01:58
HCG10G8bear: 推 02/25 22:58
※ 編輯: overshot (118.168.17.174), 06/16/2017 03:01:19
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