看板 Stock
標題
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?
作者 Capufish
時間 Fri Oct 16 22:01:59 2020
人氣 推:56 噓:1 留言:235
分享給朋友
※ 引述《GGinin9527 (GGinin)》之銘言: : 我用清華安富房價指數做換算 : 發現過去十年的全台房價漲幅大概2.5% : 假設銀行申請房貸差不多可以搞出5倍槓桿 : 再扣除貸款利率 : 這樣的平均獲利是7%左右 : 然後同樣十年的大盤獲利率也是差不多8% : 但是大盤沒有開槓桿沒有借貸 : 這樣算起來其實房地產跟大盤是差不多好賺的吧 : 我猜是因為投資客有趨吉避凶的特性 : 哪裡錢多就往哪裡跑 : 投資客們和政府總是會自然而然的把兩者的獲利率玩到一樣 : 大家覺得呢? : ----- : Sent from JPTT on my iPhone 認真回你,股票收益高於房地產。 房地產會賺錢是源自於槓桿,下面這篇給你參考 ====== 自1900年以來美國股票與美國房屋的實際收益。    股票的收益是房子的三倍以上。    這樣人們為什麼認為房地產投資比股票好得多?    因為他們看不到每天的房地產價格波動。    房地產的流動性很差,人們往往只有兩個價格點:買房時支付的價格和賣價。    而且由於大多數人不會每年買賣房屋,所以他們看不出價格隨著時間的推移如何上漲和下 跌。    他們所看到的只是一筆比十年前的價格更高的價格。幾乎沒有人會費心去計算實際的年收 益。因此,他們愚蠢地認為房地產具有高回報率和極小的波動性。    但是,房地產不是只有缺點,還是有優點的。    實際上,從行為的角度來看,人對擁有房屋的痴迷可能是完全有道理的,原因有兩個:    1.由於房屋缺乏流動性,因此價格下跌時您不能只出售房屋。與股票市場不同,人們被迫 堅持多年的投資。    而且,由於我們知道投資者傾向於在最壞的時間買賣股票(從而破壞業績),因此,房地 產投資的實際收益可能會高於股票市場投資的實際收益。    2.由於人們使用大量槓桿購買房屋,因此他們被迫每月支付一定數量的貸款。    而是隨著時間的流逝而償還貸款,這就像在強迫自己為未來儲蓄。    我們知道人們往往為退休儲蓄的錢太少。但是我們也知道,人們傾向於購買他們負擔得起 的最大最好的房子。    這樣一來,他們可能會無意間強迫自己為將來節省很多錢,以便將來出售房屋時可以利用 。    考慮到這兩種行為影響,我認為,即使房地產的實際回報低於我們的預期,買入房地產對 於許多投資者而言也不是最糟糕的主意。 https://reurl.cc/3LMleX ====== 大多數人覺得股票不好賺,就是當自己高手七進七出,又愛挑個股看不起指數 如果乖乖買大盤還是QQQ,抱得住根本賺到流湯 還有另外一個重點 房子會獲利高是因為可以開槓桿 但隨著時間的經過,槓桿會降低(因為還款越來越多,呆錢越來越多 這時應該要再把房子貸款,再槓桿第二間 要持續的「保持槓桿」,這樣操作下來才有機會贏過股票 而許多人槓桿前面一兩間就停了,時間久了,槓桿比例下降,自然就輸給股票 但也不用兩者硬要挑一個 對一般人來說,買還可以負擔的房子(記得繳到一定程度要貸款出來再運用) 加長期抱指數,就是財富自由最簡單的路了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.104.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1602856923.A.3CB.html
d6351641: 推~精闢的分析 10/16 22:07
abram: 所以應該要先買房再存股 10/16 22:08
meRscliche: 推這篇,應該是正解 10/16 22:09
huk40199: 重點你講出來了要保持槓桿 10/16 22:17
huk40199: 一般人很難這樣做 10/16 22:17
huk40199: 今年預售很好炒但還沒賣的也差不多不用賣了 10/16 22:18
huk40199: 熱錢多但跑的速度很快 10/16 22:18
kusomanfcu: 簡單講轉理財型房貸,然後錢再拿去債套利 10/16 22:19
kusomanfcu: 為什麼08年美國會崩,因為債券崩了 10/16 22:20
kusomanfcu: 以目前利率來看 全世界的房產都在拼歷史新高 10/16 22:21
krf08: 房地產的稅其實很高 10/16 22:24
Kobe5210: 房地產的稅其實很高<--那是外國,台灣有炒房黨在執政 10/16 22:34
ceca: 你現金投資不動產的投報率其實很差..XD 10/16 23:11
ceca: 不動產只是強在,長期只漲不跌. 10/16 23:11
ceca: 任何的大跌,政府都會在三年左右就拉起來. 10/16 23:11
ceca: 所以不動產最適合長期實有和"凹單"... 10/16 23:11
ceca: 最簡單的你拿10 20 30 40 50 60 70年前的房價來看. 10/16 23:12
ceca: 沒有一年是虧損的..XD 10/16 23:12
ceca: 也因此,在你現金流不會斷掉的前提下. 10/16 23:12
ceca: 不動產是開槓桿投資的聖品.. 10/16 23:12
ceca: 外加銀行又非常樂意讓你用部動產抵押. 10/16 23:13
ceca: 當然銀行樂意用不動產抵押也是因為,銀行知道. 10/16 23:13
ceca: 不動產長期只漲不跌...所以銀行呆帳舖險很低. 10/16 23:13
ceca: 造成,世界上最好開大槓桿投資的東西是不動產. 10/16 23:13
ceca: 但是不動產不要說現金. 10/16 23:13
ceca: 你只要槓桿沒開夠. 10/16 23:14
ceca: 那獲利其實輸給一狗票投資產品..XD 10/16 23:14
ceca: 所以你如果是甚麼白手起家. 10/16 23:14
ceca: 想要甚麼40歲身家上億. 10/16 23:14
ceca: 你不要想靠不動產..XD 10/16 23:14
schooldance: 本篇精闢 10/16 23:14
ceca: 炒股比較快. 10/16 23:14
ceca: 除非...你找到金主,用金主的錢去投資,然後抽分紅. 10/16 23:15
ceca: 否則光靠你自己慢慢存的錢和不動產的滾動. 10/16 23:15
ceca: 太難了. 10/16 23:15
fallinlove15: 美股今年隨便買就超過四十趴了 房地產? 10/16 23:20
typepeter: 中肯 10/16 23:24
Su22: 這篇有道理 10/16 23:34
a1237759: 人家原文就把槓桿算進去了 10/16 23:45
morgan1317: 推 10/16 23:50
ceca: 股票也可以開槓桿,期貨也是. 10/16 23:50
ceca: 因此,不動產對於已經有資產的人而言. 10/16 23:50
ceca: 他想要穩贏,玩不動產...身體健康又穩賺. 10/16 23:50
ceca: 並且可以支撐現金流的話,那槓桿開下去收益也很不錯. 10/16 23:51
ceca: 但白手起家...你資產太少,靠不動產會很慢. 10/16 23:51
ceca: 當然排除你用甚麼ab約超貸之類的非法手段. 10/16 23:51
ceca: 2003年那時候合法貸款125%的年代已經過了. 10/16 23:51
ceca: 現在這樣搞是非法的..當然..不能說沒人再這樣搞. 10/16 23:52
antu1019: 房子槓桿可以開很高,信貸了不起薪水2x倍,房貸現在 10/16 23:58
antu1019: 最多到40年,看差多少,所以投資課才賺這麼爽 10/16 23:58
visda: 房地產波動率比較小,所以開槓桿沒有太大感覺,股 10/17 00:00
visda: 票就不一樣了 10/17 00:00
Petrovsky: 台灣房地慘有蠻嚴重的流動性問題 10/17 00:09
Petrovsky: 一般人自住買一間就好了 投資房地慘一定會慘套 10/17 00:09
skyringcha: 推 10/17 00:14
skyringcha: 現在買房幾乎快到山頂了!月薪四萬對比兩房一千萬 10/17 00:17
skyringcha: 怎麼對都對不起來!20年後老人多一倍年輕人少一半 10/17 00:17
skyringcha: 在拭目以待台灣會變成怎樣 10/17 00:17
eknbz: 看那麼多篇相關文章 只有原po提到保持槓桿 推 10/17 00:42
bobboy8755: 弱弱擦鞋童問個 抱指數和大盤是指買權值股嗎? 10/17 00:48
DerLuna: 房地產會獲利也要考慮一直以來人口都在成長 10/17 01:38
DerLuna: 但開始負成長以後會?? 10/17 01:38
good00609: 40年房貸救市場 10/17 01:54
kenslc199: 主要是房地產的user cost 考慮包含稅 房貸利息 交 10/17 02:08
kenslc199: 易成本 房屋折舊 有槓桿也不一定比大盤好 10/17 02:08
sinksink: 看土地開發比看好股容易,否則要隨便舉例股票好很簡 10/17 02:13
sinksink: 單但誰辦到了,世紀鋼三年漲14倍,比炒房強啊,但國 10/17 02:14
sinksink: 內找得出五個all in世紀鋼的嗎? 10/17 02:14
ceca: 房地產是資產到一定水平後. 10/17 02:45
ceca: 你不急著往上攀爬下一個階段的人在玩的. 10/17 02:45
ceca: 例如你現在有個一億..你不急著跳到10億. 10/17 02:45
ceca: 那玩不動產,幾千萬幾千萬這樣穩穩的賺. 10/17 02:45
ceca: 穩賺不賠..XD 10/17 02:46
ceca: 但是你想要一億翻10億..玩不動產要很久. 10/17 02:46
ceca: 股票擬就無腦跟國安基金進場,跟國安基金退場. 10/17 02:46
ceca: 可能會比玩不動產更快到10億. 10/17 02:46
ceca: 大概這種概念. 10/17 02:46
ceca: 不動產會玩得很難賠錢拉\..XD 10/17 02:46
ceca: 不動產是風險極度低的投資. 10/17 02:47
ceca: 任何的風險,對老鳥來講都是非常明顯的. 10/17 02:47
ceca: 隨便就可以閃掉. 10/17 02:47
ceca: 只有菜鳥亂衝的才會掉到坑裡面去. 10/17 02:47
egg87346: all in合一的都一堆了 還世紀鋼 10/17 02:49
ceca: 但是如果你只有兩百萬.. 10/17 02:50
ceca: 那你就開槓桿衝股票阿. 10/17 02:50
ceca: 衝輸了再去賺就好,兩百萬隨便就賺得回來. 10/17 02:50
ceca: 但是如果你有一億.. 10/17 02:50
sinksink: allin合一的好像都大老闆跟韓總他們吧,你說一堆要 10/17 02:50
ceca: 你開槓桿去衝股票期貨. 10/17 02:50
ceca: 阿如果輸了..你要怎樣賺回來..XD 10/17 02:50
sinksink: 不要問問看版上有幾個人all in合一的? 10/17 02:51
ceca: 所以..你的工作或是其他勞力付出貨式經營的收入. 10/17 02:51
ceca: 足以支撐你的投資資金的話. 10/17 02:51
ceca: 你就不要玩不動產.. 10/17 02:51
ceca: 你應該卯起來開槓桿去衝高投報率的. 10/17 02:51
ceca: 但當你的資產已經多到,用勞力專業或是經營 10/17 02:51
ceca: 很難在賺回那麼多的數字後. 10/17 02:51
ceca: 玩只賺不賠的不動產... 10/17 02:52
ceca: 不需要把你的好日子爽日子堵在高風險上面. 10/17 02:52
ceca: 基本上,期貨風險是100,股票是60,不動產大概是3...XD 10/17 02:54
ceca: 不用懷疑,就是差這麼多... 10/17 02:54
ceca: 我家四十幾年炒房的經驗就是這樣. 10/17 02:55
ceca: 甚麼1980 1990 2000的大崩盤都遇過了. 10/17 02:55
ceca: 阿你有辦法大崩盤的時候不要斷資金流. 10/17 02:55
ceca: 凹過去你就不但沒有賠,阿資產又翻倍翻倍. 10/17 02:55
ceca: 因為政府一定要救,不救我們沒倒市政府就破產..XD 10/17 02:56
ceca: 進而呆帳壓垮所有銀行. 10/17 02:56
ceca: 因此..不動產大跌,政府救得比國安基金救股票還勤. 10/17 02:56
ceca: 那你怕甚麼..XD... 10/17 02:56
ceca: 不動產最大的奧義是..他跟政府財政掛再一起. 10/17 02:56
ceca: 所以只漲不跌,跌了政府就破產,政府最好敢讓他跌. 10/17 02:57
ceca: 跟甚麼官員有多少房產都無關..XD.. 10/17 02:57
ceca: 跟國家和世界的金融制度以及財政結構有關. 10/17 02:57
sinksink: 同意ceca大所言 10/17 02:57
ceca: 並且,房地產要崩的"做頭"時間很長很長. 10/17 02:58
ceca: 1997就很危險,1998 1999力霸和東帝士都要掛了. 10/17 02:58
ceca: 大家都知道很危險了,最後2000年不動產才大崩盤. 10/17 02:58
ceca: 阿三年給你做資產調整(你也不一定要跑光) 10/17 02:58
ceca: 你怎麼會弄到自己掛掉呢? 10/17 02:59
ceca: so..對老鳥而言,很早就會聞到不對勁. 10/17 02:59
ceca: 之後就出脫部分不動產,縮減貸款額度. 10/17 02:59
ceca: 做好衝擊預備. 10/17 02:59
ceca: 等到2003看到不動產再度復甦. 10/17 02:59
ceca: 就從新回到市場買房子. 10/17 03:00
ceca: 就算你2003不敢買,2004 2005都可以買又沒差.>XD 10/17 03:00
ceca: 緩衝時間太長了,反應太遲鈍了,訊號太多了. 10/17 03:00
ceca: so..就所謂,涼涼的賺,涼涼的操作就好. 10/17 03:00
ceca: 只要不要貪心,亂開槓桿或是亂玩高風險產品(ex預售屋 10/17 03:00
ceca: 其實沒啥好煩惱的. 10/17 03:01
sinksink: 其實如果科學園區還沒有開發完畢的話,買科學園區的 10/17 03:03
sinksink: 地不需要像炒房那樣還要進出太辛苦了雖然也有漲跌但 10/17 03:03
sinksink: 沒那麼大 10/17 03:04
jimmyid4: 推,心理分析 10/17 05:26
abramtw: 股票只有2330政府會救 房產每一間都是2330 10/17 07:31
m9103232: 推原po與ceca大 10/17 08:02
zxcv458162: 想問ceca大會怎麼看營建股欸 10/17 08:02
Trybeer: 股市你開4倍槓桿看看,看你抱不抱的住,這就是為什 10/17 08:33
Trybeer: 麼我勸人家至少先買一間房原因 10/17 08:33
Trybeer: 可惜每年這樣講每年也被嗆 10/17 08:34
titanium1008: 不用說這一百年,從國家概念出現後,全世界的政府大 10/17 08:54
titanium1008: 量把無所有權土地私有化,沒人的地就變國家的地 10/17 08:54
titanium1008: 最大的不動產莊家就是政府阿....不自救誰能救,靠 10/17 08:55
titanium1008: 韭菜散戶嗎XDD 10/17 08:55
Trybeer: 股市還有融資維持率這問題,房子可以說完全沒有 10/17 09:18
asole: 你忘了 房地產可以增貸 10/17 09:51
asole: 我就增貸4500萬 每年多快要300萬可以用 為什麼要還 10/17 09:52
asole: ? 10/17 09:52
HungryJack: Ceca大 請問為何預售屋是高風險產品呢? 10/17 10:06
rainfarmer: 理論很實際可是不符合戰地台灣的現況。你的理論是給 10/17 10:19
rainfarmer: 百年不變的國家,不適用與兵凶戰地台灣,還是可以寫 10/17 10:19
rainfarmer: 篇戰地房產與股市的比較。對台灣比較實際。我們不是 10/17 10:19
rainfarmer: 美國。 10/17 10:19
rainfarmer: 真的搞不懂為何台灣一堆人談房產都避開台灣最大的系 10/17 10:20
rainfarmer: 統風險。就是飛彈抵台與戰爭 10/17 10:20
maypcc: 房地產不只是allin好嗎 是allin資產外加開五倍槓桿 10/17 10:22
maypcc: 也就是五倍allin的意思 10/17 10:22
maypcc: 飛彈過來台股會漲嗎 都要一起死了 你買股還買房是 10/17 10:23
maypcc: 有差? 10/17 10:23
catia: 預售屋有可能建商收掉,蓋的過程有可能出以外。 10/17 10:23
catia: 也有捐款潛逃,蓋完就倒閉,很多難以預料的狀況。 10/17 10:24
catia: 投資報酬相對老房低,折舊高。 10/17 10:25
catia: 但預售屋才是槓桿可以開到最高的產品。 10/17 10:25
Trybeer: 飛彈過來還會萬三,不懂為何提到股市就要避開戰爭 10/17 10:34
benny3579: 因為建商不是白癡 有利潤他會自己去賺 不會留價差給 10/17 10:34
benny3579: 你 跟建商買就相當於買溢價很多的etf一樣 10/17 10:34
Trybeer: 預售屋會賣未來價通常會貴兩成 10/17 10:37
rainfarmer: 腦子只有台股,看看戰地亞塞的股市即使戰爭還是有漲 10/17 10:38
rainfarmer: ,變現快房市就完全垃圾。不動產就是跟國家綁在一起 10/17 10:39
rainfarmer: 還不懂嗎,你可以美股美房啊,股市變現就是快 10/17 10:39
rainfarmer: 明明很多可以避險的工具 硬要賭台房 10/17 10:39
Trybeer: 喔所以亞塞房市崩盤了?都逃到國外了 10/17 10:40
Trybeer: 會漲就是代表預期不會打起來,就跟現在台股萬三一 10/17 10:42
Trybeer: 樣懂? 10/17 10:42
Trybeer: 真的打起來升到80%外資不是白癡早就脫逃了 10/17 10:43
rainfarmer: 亞塞房是崩辣 ,只有股市還有漲給你逃命 10/17 10:44
rainfarmer: 你知道亞塞在正式開打前股市還在漲嗎...外資不是神 10/17 10:46
rainfarmer: 那時的確像白痴,後來亞塞還管制外資匯出,整個卡死 10/17 10:46
rainfarmer: 真實戰爭有特性就是不可預期何時,但絕對會發生 10/17 10:48
maypcc: 亞塞是啥 能吃嗎 台灣有台積與數不盡的半導體廠商 10/17 10:48
maypcc: 若台股慘全世界股市不會被拖下水 你會不會太天真 10/17 10:48
rainfarmer: 九月時整體只跌2趴 戰爭就來了 10/17 10:50
rainfarmer: 你可以跟阿共說,目前阿共一向不管這的,還有我是說 10/17 10:53
rainfarmer: 買台股比當呆胞買台房好太多。重點很清楚。變現快漲 10/17 10:53
rainfarmer: 幅趨勢比較不像不動產拉那麼長。 10/17 10:53
rainfarmer: 這篇分析只能使用於國泰民安的美國,不是兵凶的台灣 10/17 10:54
Kouson: 在9年前抱緊宏達電,抱得住根本賺到流湯 看到這句話 10/17 11:00
Kouson: 1定有人嗆HTC又不4大盤 呵 當時它還不4大盤的1部份? 10/17 11:00
maypcc: 照你的說法開戰房市崩了 台幣也不值錢了 好變現換 10/17 11:01
maypcc: 出一堆廢紙幹嘛? 老共並沒有說不打電廠 被斷電還可 10/17 11:01
maypcc: 以變現啊? 呵呵 10/17 11:01
ChikanDesu: 以前5000點現在13000 跟宏達電有何干?有抱大盤的的 10/17 11:06
ChikanDesu: 確賺阿 邏輯在哪? 10/17 11:06
titanium1008: 看到台海戰爭論就覺得蠻好笑的,你要是認為大陸人真 10/17 11:07
titanium1008: 的願意讓自己陷入萬劫不復的境地,就不要買台灣房地 10/17 11:07
titanium1008: 產阿 10/17 11:07
titanium1008: 我當菜比八軍官到現在退伍了,每年都有恐慌被害妄想 10/17 11:08
titanium1008: 症患者杞人憂天XDDD 10/17 11:08
rainfarmer: 大陸政府從不管正常平民 只要自身維持權力就可,你 10/17 11:11
rainfarmer: 怎會有錯覺,尤其在習的時代 10/17 11:11
titanium1008: 這個論點就更好笑了,還真以為習的權力地位有多穩固 10/17 11:14
titanium1008: ,到底是有多小看中共整個黨組織的權力結構,不對, 10/17 11:14
titanium1008: 根本輕視共產主義吧XDDD 10/17 11:14
rainfarmer: 在中台的人民要懂政策走向,再談房,過去的開放小鄧 10/17 11:15
rainfarmer: 時買是聰明,波段賺完看習老就該學李嘉誠走人出清房 10/17 11:15
rainfarmer: 產,不要想賺最後一塊 10/17 11:15
Kouson: 呵呵 哪一支股的股名叫"大盤"?想拿ETF來反駁是嗎 10/17 11:18
Kouson: 你買齊全部的每支台股 還敢說自己有在抱大盤 10/17 11:21
Kouson: 沒買齊全部的每支台股 還敢說自己有在抱大盤 10/17 11:21
Trybeer: 說亞塞結果什麼數據都沒拿出來?媽的我查半天都查 10/17 11:22
Trybeer: 不到什麼鼻屎國 10/17 11:22
asole: 每次看到戰爭房價會掉的就好笑 租一輩子吧呵呵 10/17 11:40
tctv2002: 拿宏達電比的話 那你房子也要拿地震 兇宅 來比阿 萬 10/17 11:45
tctv2002: 一有人在房子自殺呢 10/17 11:45
tctv2002: 很喜歡拿特殊例子講 房地產一出事波動率更大 10/17 11:46
tctv2002: 房地產就純粹利率低 很好開槓桿而已 如果信貸利率 10/17 11:49
tctv2002: 跟房貸一樣 銀行大概會被貸到沒錢 10/17 11:49
Trybeer: 這種前提沒意義利率高低就風險決定的 10/17 13:09
rintoo: CECA大說的有理。等我有一億也來買房。 10/17 13:33
new2: 好 我有一億也來買房,但現在套在台積電 10/17 14:27
Jimmy030489: 正確 10/17 14:32
rainfarmer: 阿手上就有房怎麼租房,其實貸房拿錢出來去國外買資 10/17 17:06
rainfarmer: 產最好, 還有開始買美國房,台灣這種火藥庫留給剩 10/17 17:06
rainfarmer: 下貪心的去炒,跟李嘉誠腳步準沒錯 10/17 17:06
rainfarmer: 極端點就是貸房出來,在台外面租房,買美國房及股票 10/17 17:08
rainfarmer: 黃金才是真理 10/17 17:08
makono: 不是,是台北市真的炒的太誇張了,一年比一年貴 10/17 21:35
windalso: 安安 大家不要只想著資本利得好嗎 房子的租借市場流 10/17 21:41
windalso: 動性高多了 10/17 21:41
astroboy0: 優質好文 10/17 22:31
creulfact: 提htc的會不會太好笑阿?他是大盤的一部分 但就不是 10/18 00:04
creulfact: 大盤阿 你只買一部分賠到脫褲子 到底是你看不懂人家 10/18 00:04
creulfact: 的文章還是你沒搞懂大盤是啥?宏達電在什麼位子現在 10/18 00:04
creulfact: 0050又在什麼位子 麻煩搞清楚狀況好嘛! 10/18 00:04
barker: 台灣持有房產成本相對低很多,違建也沒當一回事, 10/19 08:39
barker: 先蓋再說 10/19 08:39
分享給朋友
政治八卦 男女情感 投資理財 生活其他 返回Stock看板

全看板熱門文章

Stock 的熱門文章

分享給朋友
政治八卦 男女情感 投資理財 生活其他 返回Stock看板